Av. Thimjo KONDI

Ish Kryetar i Gjykatës së Lartë (1999 – 2008)

Anëtar i Dhomës së Avokatisë,

    Tiranë

 

Hyrje

Në një artikull të mëparshëm me rastin e 90 vjetorit të Kodit Civil shqiptar, ndër të tjera kam shprehur mendimin si më poshtë:

“Referuar strukturës dhe përmbajtjes së Kodit Civil në fuqi, si edhe gjithë kuadrit tjetër ligjor komplementar me të, e nevojshme është të konkludohet nëse ky Kod, si edhe në tërësi e drejta jonë civile, kanë ndjekur modelin romanistik apo atë gjermanik apo kanë adaptuar një sistem perëndimor të përzier me institute e norma të huazuara nga të dy modelet. Kjo do të konsiderohej një ndërmarrje jo e lehtë jo vetëm për vendin tonë, por edhe për vende të zhvilluara perëndimore me doktrinë dhe jurisprudencë të pasur....

 

....Për këtë, si pikënisje do të ishte një studim i thelluar dhe krahasues i dy kodeve kryesore, atij francez dhe gjerman, i legjislacionit tjetër komplementar, si edhe i praktikës gjyqësore dhe i doktrinës së secilit prej tyre, si në fillimet e tyre, edhe në ndryshimet e pësuara në rrjedhën historike deri në kohët moderne.” [1]

Sigurisht, nëpërmjet këtij punimi nuk kam ndërmend dhe as guxoj të ndërmarr një nismë të tillë. Por, duke marrë shkas prej një artikulli me titull “Mënyra e kryerjes dhe kushtet e kalimit të pronësisë për pasuritë e paluajtshme” dhe me nëntitull “Rreth dy dispozitave të cunguara dhe një vendimi të panevojshëm”, të botuar në Revistën ‘Avokatia’, [2] të arsyeshme e pashë të shpreh pikpamjet e mia të kundërta me autorin, duke iu referuar kodeve respektive, praktikës gjyqësore dhe doktrinave të disa vendeve, në veçanti të Francës dhe të Gjermanisë, në lidhje me këtë problematikë.

Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë nr. 01, datë 06.01.2009, për mendimin tim është i një niveli të lartë shkencor dhe një kontribut i çmuar në jurisprudencën shqiptare. Si i tillë mendoj se ky vendim do t’i rezistojë kohës dhe do të jetë udhërrëfyes për praktikën gjyqësore. Nëpërmjet këtyre rradhëve dëshiroj të shpreh mbështetjen time të plotë për parashtrimet, argumentat dhe përfundimet e arritura nga shumica e gjyqtarëve, por, ndërkohë, nuk mund të mos vë në dukje dhe të admiroj edhe seriozitetin e parashtrimeve dhe të analizës juridike të gjyqtarëve në pakicë, me disa nga të cilët kam pasur nderin dhe privilegjin të punoj së bashku me ta gjatë mandatit tim 9 vjeçar si Kryetar i Gjykatës së Lartë, pavarësisht se në këtë rast kam mendim të kundërt me ta.

Në disa punime shkencore, me sa kam konstatuar, dy qëndrimet e kundërta të mbajtura nga trupi gjykues në Vendimin Unifikues në fjalë, ato ose kalohen në heshtje,[3] ose përmenden shkurtimisht në mënyrë përshkruese të dy qëndrimet, por autorët nuk japin argumentat e tyre pro ose kundër,[4] me përjashtim të artikullit të sipërpërmendur të botuar në këtë Revistë.

Gjithashtu, nuk mund të lë pa përmendur faktin që para miratimit dhe shpalljes së Vendimit Unifikues nr. 1, datë 06.01.2009 janë shprehur opinione për këtë problematikë. Një autor, Besnik Maho ka pasqyruar mendimet e kundërta të dy grupimeve të juristëve lidhur me interpretimin e nenit 83 të Kodit Civil. Sipas tij, grupi i parë ka qënë i mendimit që veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme për të qënë i vlefshëm duhet të plotësojë njëkohësisht  dy kushte ligjore: 1) vullneti i palëve të vishet në formën e një akti noterial (kontratë shitje, dhurimi, shkëmbimi, etj.); 2) akti noterial të regjistrohet në ZRPP. Grupi i dytë, qëndrimet e të cilit i mbështet me argumenta të qarta e bindëse autori, ka mendimin që për kalimin e pronësisë së sendit të paluajtshëm mjafton lidhja në formë noteriale e kontratës përkatëse që plotëson të gjitha kushtet ligjore për vlefshmërinë e saj. Autori sqaron dhe argumenton, se regjistrimi i kontratës nuk është kusht vlefshmërie për veprimin juridik, sepse nuk ka të bëjë me formën dhe përmbajtjen e tij, por është një hap procedural me karakter administrativ. Sipas tij, regjistrimi kërkohet për dy arsye: për efekt transparence, me qëllim për të ditur historikun e fitimit të pronësisë mbi një send të paluajtshëm; për efekt tjetërsimi, ku një subjekt që ka fituar pronësinë e sendit të paluajtshëm, nuk mund ta tjetërsojë atë pa pasur çertifikatën e pronësisë.[5] Me argumentet që jep, autori bëhet pararendës i arsyetimit të Vendimit Unifikues të Gjykatës së Lartë, ndoshta edhe nxitës e inspirues për nevojën e nxjerrjes së tij dhe kontribues për cilësinë e  tij.

 

Një vështrim i shkurtër krahasues midis modelit francez dhe atij gjerman për kushtet, mënyrën dhe momentin e kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë, nga pronari i mëparshëm te pronari i ri

 

Sistemi francez dhe ai gjerman, në veçanti lidhur me kontratat për kalimin e pronësisë, siç është edhe kontrata e shitjes së sendeve të paluajtshme, objekt i këtij shkrimi, nga shumë autorë janë konsideruar si diametralisht të kundërt përsa i përket qëndrimit që ata mbajnë për shkakun e kontratës, momentin e lidhjes së saj, si edhe lidhur me çastin e kalimit të pronësisë nga shitësi te blerësi.

Sipas Kodit Civil Francez, shitja është kontrata me anë të së cilës një person, shitësi, pronësinë e një sendi që i përket atij ia kalon një personi tjetër, blerësit, i cili detyrohet t’i paguajë një çmim në para (nenet 1582 – 1701). Tipar kryesor i kontratës së shitjes është konsensualiteti. Shitja konsiderohet e kryer midis palëve “sapo është rënë dakord për sendin dhe çmimin, pavarësisht se sendi nuk ka kaluar akoma dhe as çmimi nuk është paguar” (neni 1583).[6]  

Në legjislacionin francez dhe në jurisprudencë janë lënë mënjanë zgjidhjet që parashikonte e drejta e mëparshme, e cila i jepte autonomi detyrimit për kalimin e pronësisë. Nuk ekziston një ndarje midis formimit të kontratës së shitjes dhe kalimit të pronësisë, që është karakteristikë e të drejtave të tjera (gjermane, zvicerane). Në të drejtën franceze, ky kalim nuk vihet re, sepse në parim ai është i menjëhershëm dhe nënkuptohet  nga marrveshja mes palëve.[7] Kodi Civil Francez bën një lidhje midis kalimit të pronësisë dhe kalimit të riskut. Pronësia i kalohet ligjërisht blerësit nga shitësi sapo të kenë rënë në ujdi për sendin dhe çmimin, edhe pse sendi mund të mos jetë dorëzuar akoma si dhe çmimi të mos jetë paguar akoma (neni 1583).[8] Përsa i përket sistemit francez, autorë të tjerë kanë shprehur mendimin se, për bartjen (kalimin, transferimin) e të drejtës së pronësisë nuk është kusht regjistrimi; mjafton vetëm kontrata për të prodhuar efekte juridike mes palëve (compromis de vente), ndërsa kontrata tjetër pasuese (contract de vente) që është akti noterial ose shkresa (deed) që e bën perfekt transaksionin, e domosdoshme është të regjistrohet dhe të jetë efektive në raport me palën e tretë.[9]

 Pra, përsa i përket formës së kontratës së shitjes, sistemi francez ka pranuar që shitja në parim nuk i bindet një forme të veçantë. Sidoqoftë ajo njeh sot një zhvillim të aspektit të formës.  Përsa i përket shitjes së pasurive të paluajtshme, përveç dispozitave të veçanta që kërkojnë përdorimin e aktit të noterizuar, kërkesa për shkresën autentike, e nevojshme për regjistrim në hipotekë me qëllim që të përdoret si provë në se tjetërsimi kundërshtohet nga të tretët, e ka përgjithësuar dhe e ka bërë të zakonshëm këtë akt formal.[10] ndërsa regjistrimi i kontratës në zyrën e hipotekës nuk ka karakter konstituitiv për ta konsideruar të lidhur kontratën dhe për të përcaktuar çastin e kalimit të së drejtës së pronësisë nga shitësi tek blerësi, por ka vetëm vlera njohëse dhe mbrojtëse për të tretët dhe i shërben publicitetit.

Përsa i përket çastit të kalimit të pronësisë nga shitësi tek blerësi për sendet individualisht të përcaktuara, në veçanti për sendet e paluajtshme, si dhe për karakterin deklarativ e publicitar të veprimit të regjistrimit, të njëjtin qëndrim mban edhe legjislacioni, jurisprudenca dhe doktrina italiane.[11] Për shkak të kufizimeve për nr. e faqeve të artikullit po mjaftohem vetëm me referimet në literaturën juridike italiane përkatëse.

Përkundrejt modelit francez të përshtatur në të gjitha vendet e traditës latine, me dallime të dukshme dhe esenciale me të qëndron modeli gjerman, i cili bazohet në doktrinën e “kontratës reale abstrakte” të juristit të shquar Savigny.[12] Kjo doktrinë e ka gjenezën te shkolla e usus modernus pandectarum e shek. të 19-të, sipas të cilës dy gjera janë të domosdoshme për kalimin e pronësisë, titulus dhe modus. Me titulus kuptohet një marrdhënije e vlefshme ligjore që parashikon kalimin e pronësisë, siç është kontrata e shitjes (emptio venditio), ndërsa me modus kuptohej akti i dorëzimit të sendit, ose ndonjë akt tjetër plotësues që shërbente si dorëzim konstruktiv. Teoria e “titulus and modus acquirendi” u adoptua nga e drejta prusiane e tokës dhe më pas nga Kodi Civil Austriak (ABGB)[13]

Duke marrë shkas nga kjo teori, Savigny e zhvilloi atë më tej, duke gjetur zbatim më pas edhe në Kodin Civil Gjerman (BGB). Në këtë Kod është shtuar duke parashikuar, veç kontratës së shitjes, me të cilën merrej përsipër detyrimi për kalimin e pronësisë dhe dorëzimi i sendit blerësit, kundrejt detyrimit të tij për pagimin e çmimit,[14] edhe një kontratë e dytë për kalimin e pronësisë nga shitësi tek blerësi, e lidhur midis tyre në çastin e dorëzimit të sendit të shitur, e vlefshme kjo si për kalimin e pronësisë së sendeve të luajtshme, edhe për kalimin e pronësisë së tokës dhe të sendeve të tjera të paluajtshme.[15] Kjo kontratë e dytë u emërtua në doktrinë “kontrata reale abstrakte”. Ndërsa kontrata e shitjes (apo çdo kontratë tjetër konsensuale për transferimin e pronësisë ) parashikohet në Librin e dytë të BGB (E drejta e detyrimeve), kontrata reale abstrakte parashikohet në Librin e tretë të BGB (E drejta e Pronësisë), Titulli 2 (Fitimi dhe humbja e pronësisë).

Doktrina e Savigny, që ka gjetur zbatim në BGB-në gjermane bën një dallin të prerë midis marrveshjes detyruese (Libri i dytë), që krijon detyrime të ekzekutueshme dhe marrveshjes “reale” ose transferuese të pronësisë (Libri i tretë). Kjo kontratë e dytë konsiderohet reale, sepse përmbushet me dorëzimin e sendit (res), dhe abstrakte, sepse dorëzimi i sendit të shitur e konsideron atë të vlefshme edhe në eventualitet të nulitetit apo deklarimit të mëvonshëm të pavlefshmërisë së kontratës kauzale. Shkurt, pranohet se pronari i një sendi që merr përsipër detyrimin për transferimin e pronësisë së tij nuk e bën palën tjetër automatikisht pronare, por thjesht i jep asaj të drejtën të kërkojë transferimin e pronësisë. Sistemi gjerman bën dallimin midis kontratës kauzale të shitjes dhe kontratës reale abstrakte që transferon pronësinë e sendit të shitur dhe gjithashtu bën dallimin e vlefshmërisë së njerës kontratë nga vlefshmëria e tjetrës. Sipas kësaj doktrine, ndërkohë që blerësi ka bërë një kontratë “reale” me shitësin dhe ka marrë në dorëzim prej tij sendin e shitur, nëpërmjet aktit të dorëzimit apo dorëzimit konstruktiv të dokumentit që e bën pronar të sendit të paluajtshëm, në parim ai ka fituar pronësinë e sendit edhe në eventualitet që kontrata e shitjes është e pavlefshme apo deklarohet më pas e pavlefshme dhe anullohet. Natyrisht, në një rast të tillë blerësi nuk legjitimohet të mbajë sendin; ai është bërë pronar, por është bërë i tillë në mungesë të një kontrate të vlefshme shitjeje, d.m.th. pa një shkak të ligjshëm dhe, rrjedhimisht, do të duhet ta ritransferojë pronën tek shitësi si një “begatim pa shkak” referuar nenit 812 të BGB-së. Autorët gjermanë kanë dhënë argumenta që sistemi gjerman i siguron një mbrojtje më të mirë tregëtisë, duke mbrojtur palën e tretë që e ka fituar më pas me mirëbesin sendin e shitur nga blerësi, ose atë që e ka fituar sendin pas një procedure falimentimi të blerësit.

Sipas BGB-së gjermane, transferimi i pronësisë, veç dorëzimit të pronës së shitur, kërkon që pronari dhe përfituesi të bien dakord që pronësia të kalojë. Për kalimin e pronësisë së tokës në vend të dorëzimit efektiv, siç ndodh me sendet e luajtshme, kemi të bëjmë me kalimin e pronësisë në regjistrin përkatës (nenet 873, 925 të BGB-së).[16] Shpreh mendimin se, edhe sipas sistemit gjerman, siç rezulton edhe prej përmbajtjes së neneve të sipërpërmendura dhe të cituara, regjistrimi nuk është akt konstituitiv për vlefshmërinë e transferimit të pronësisë. E tillë është kontrata reale abstrakte.

Si konkluzion, sistemi gjerman, përsa i përket problematikës që trajtojmë, është i kundërt me sistemin kauzal që është në fuqi në Francë  dhe në vendet latine të ndikuara nga ky sistem, sipas të cilit një marrveshje detyruese (kontratë) është e mjaftueshme për të transferuar menjëherë pronësinë nga shitësi tek blerësi, pa pasur nevojë për ndonjë veprim tjetër juridik pasues për transferimin e titullit (subsequent conveyance).[17]

Trajtimi i avantazheve dhe disavantazheve të secilit sistem, i vlerësimeve dhe kritikave për secilin, si dhe, në veçanti, i ndërmarrjeve bashkëkohore në veprimtarinë legjislative, në jurisprudencë dhe në doktrinë, për t’i përafruar të dy sistemet, del jashtë kuadrit të këtij shkrimi, që synon thjesht dhe vetëm që më tej të japë ndonjë argument modest për modelin e zgjedhur nga vendi ynë përsa i përket  transferimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme.

Më tej paraqes shkurtimisht disa konstatime lidhur me qëndrimet e disa autorëve kosovarë për problematikën në fjalë referuar legjislacionit në fuqi në atë vend. Sipas tyre, me vetë faktin e lidhjes së kontratës së shitjes nuk fitohet e drejta e pronësisë.[18] Sipas autorit Haxhi Gashi, koncepti i të drejtave sendore në Kosovë dhe mënyra e regjistrimit dallojnë nga sistemi Francez dhe janë të influencuara nga sistemi Austriak dhe Gjerman, të cilët veç titullit juridik kërkojnë edhe regjistrimin e të drejtave sendore në regjistrat e tokave. Referuar kuadrit ligjor të Republikës së Kosovës autori  i jep përgjigje pyetjes në se, pas një veprimi juridik për kalimin e pronësisë së paluajtshme, regjistrimi ka karakter deklarativ (vetëm për të njoftuar palët)  apo karakter konstituitiv (themelues) të së drejtës. Ai shprehet se për këtë është me shumë rëndësi një analizë kritike ligjore për të përcaktuar momentin e fitimit të së drejtës sendore (në terminologjinë e përdorur nga legjislacioni i Republikës së Shqipërisë, fitimin e të drejtës së pronësisë apo ndonjë të drejtë tjetër reale- sqarimi është i imi) duke e dalluar nga marrdhënija kontraktore. Për t’u fituar e drejta e pronësisë kërkohet si kusht regjistrimi në regjistër. Regjistrimi është i domosdoshëm dhe ka karakter konstituitiv (themelues), sepse vetëm me regjistrimin fitohet e drejta.[19] Po ashtu është me interes vështrimi edhe dallimi i transaksioneve  (bartjeve) jo formale dhe pasojat juridike që lindin për palët në rast të mosregjistrimit të së drejtës në regjistër.[20]  Për të arritur në këto përfundime autori i referohet kuadrit ligjor në fuqi në Republikën e Kosovës dhe konkludon që ai është ndikuar prej sistemit gjerman dhe austriak. Mbi këtë bazë ai interpreton nenin 36, paragrafi 1, të Ligjit për Pronësinë dhe të Drejtat e Tjera Sendore (LPDTS), sipas të cilit “për bartjen e pronësisë në një paluajtshmëri është e nevojshme një punë juridike e vlefshme dhe regjistrimi i ndryshimit të pronësisë në regjistrin e të drejtave në paluajtshmëri”, si dhe nenin 115, 1. të atij ligji, sipas të cilit “Për fitimin, ndryshimin e përmbajtjes, bartjen, shuarjen e pronësisë, të drejtës së  parablerjes, dhe të drejtave sendore të kufizuara në një paluajtshmëri, është e nevojshme një punë juridike e vlefshme si bazë juridike ndërmjet titullarit dhe të një pale tjetër si dhe regjistrimi i ndryshimit juridik në Regjistrin e të drejtave në  paluajtshmëritë”.

Në punimin e mësipërm autori konkludon se transferimi i pronësisë sipas legjislacionit të Republikës së Kosovës është ndikuar nga e drejta gjermane, por nuk jep shpjegime të mëtejshme në se, sipas këtij kuadri ligjor, janë pranuar të tre elementet e dallueshëm nga njeri tjetri në BGB-në gjermane, në doktrinën e “kontratës reale abstrakte” dhe në jurisprudencë, që janë: 1) kontrata kauzale e shitjes, 2) marrveshja (kontrata ) për kalimin e titullit të pronësisë (conveyance), 3) dorëzimi blerësit i sendit të shitur dhe/ose i dokumentit (aktit publik) që regjistrohet në Regjistrin e pronave.

 

Disa konstatime për qëndrimet e legjislacionit civil shqiptar për këtë problematikë në periudhën prej miratimit të Kodit Civil të Mbretërisë Shqiptare të vitit 1929,

deri në miratimin e Kodit Civil të Republikës së Shqipërisë të vitit 1994

 

Referuar dispozitave të sipërcituara të Kodit Civil të 1929-s, [21] si edhe doktrinës së asaj kohe,[22] vërejmë se ato janë përshtatur prej Kodit Civil Francez, atij Italian, si edhe Projektit të Përbashkët Italo–Francez mbi Obligimet.[23] Prej tyre pranohej qëndrimi që kontrata e transferimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe e të drejtave të tjera reale konsiderohej e lidhur që në momentin e arritjes së konsensusit të shitësit dhe blerësit për sendin e shitur dhe çmimin e tij, se pronësia transferohej tek blerësi që në momentin e lidhjes së kontratës, pavarësisht nga koha e dorëzimit të sendit dhe e pagimit të çmimit. Forma shkresore e kontratës si element përbërës i saj konsiderohej, si rregull, kusht për provueshmërinë e saj, ndërsa regjistrimi i aktit publik  kishte karakter informues për të tretët, si dhe shërbente si prezumim relativ i pronësisë të subjektit të regjistruar si pronar, apo të së drejtës tjetër reale të përfituesit të saj.

Në periudhën e regjimit komunist, pas shfuqizimit të Kodit Civil të 1929, problematika që trajtojmë në këtë punim rregullohej në Dekretin “Mbi Pronësinë”[24] dhe në Ligjin mbi Veprimet Juridike dhe Detyrimet (LVJD).[25]

Duke i parë nenet 167, 169, 170 të LVJD-së, në harmoni me nenin 41 të Dekretit “Mbi Pronësinë”, arrihet në përfundimin që pronësia e sendeve të shitur, të  paluajtshme dhe të luajtshme individualisht të përcaktuar, kalonte menjëherë tek blerësi që në momentin e lidhjes së kontratës së shitjes, që respektonte kërkesat e një kontrate të vlefshme, duke pasur parasysh vullnetin e ndërsjelltë e të pavesuar të palëve, shkakun dhe objektin e ligjshëm, si dhe formën e kërkuar nga ligji. Në këtë regjim juridik një numur shumë i kufizuar sendesh të paluajtshme emërtoheshin pronë personale (ndërtesa e vetme e banimit), ose pronë private (toka bujqësore). Shteti diktatorial kishte imponuar masa shtrënguese që synonin kufizimin ekstrem deri në zhdukje të pronësisë private, edhe për ato pak sende të paluajtshme, që konsideroheshin me terma të paqarta dhe të pakuptimta si pronë personale apo private. Qarkullimi civil i atyre pak sendeve të paluajtshme, që lejohej të ishin në pronësi të individëve, ishte shumë i kufizuar dhe nën një kontroll të rreptë të shtetit. Në këto kushte nuk kishte mundësi për të shprehur lirisht pikpamjet juridike edhe nga ato pak personalitete të shquara me formim të lartë profesional, të cilët për të mbijetuar detyroheshin të pranonin në heshtje edhe paradokse të tilla si ai, sipas të cilit pronar nuk të bën kontrata e vlefshme për kalimin e pronësisë por veprimi i regjistrimit të aktit në kadastër apo hipotekë.  Deri në prishjen e marrdhënijeve me ish Bashkimin Sovjetik, reklamohej se e drejta jonë civile ndiqte modelin e të drejtës sovjetike, ndërsa thuhej se ajo vetë në stil dhe në teknikalitete, por jo në ideologji dhe filozofi, kishin ndikime nga e drejta gjermane. Për këtë sot mund të shtrohet pyetja: A njihej në të drejtën sovjetike dhe tek ne si koncept juridik dhe a pranohej se gjënte rregullim ligjor dhe aplikim në praktikë doktrina gjermane e “kontratës reale abstrakte”? Besoj se jo. Për këtë nuk kam gjetur ndonjë punim shkencor. Duke pasur parasysh sa kam mundur të kuptoj dhe paraqitur shkurtimisht më lart, mendoj se nuk mund të krahasohet kuptimi dhe përmbajtja e neneve 433, 925 (Declaration of Conveyance) dhe 873 të BGB-së me nenet 41 të Dekretit “Mbi Pronësinë” dhe 167 të LVJD. Gjithësesi, kam mendimin se edhe sipas sistemit të komplikuar gjerman, pas kontratës së dytë (kontratës reale abstrakte) që shërben për kalimin e pronësisë së sendit të shitur me kontratën e shitjes (kauzale), veprimi i tretë, ai i regjistrimit (transkriptimit) të titullit të pronësisë së sendit të shitur apo të dhuruar, nuk ishte akt plotësues konstituitiv i vlefshmërisë së dy kontratave, por akt deklarativ që siguronte mbrojtjen e palëve të  treta dhe sigurinë juridike në qarkullimin civil.  

Referuar dispozitave të Kodit Civil të vitit 1981[26] vërejmë një ndryshim thelbësor përsa i përket rregullimit të kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme në krahasim me legjislacionin e mëparshëm të shfuqizuar (Dekreti Mbi Pronësinë dhe LVJD). Sipas legjislacioni të mëparshëm kontrata për kalimin e pronësisë ishte konsensuale dhe pronësia kalonte nga pronari i mëparshëm (shitësi, dhuruesi) tek pronari i ri (blerësi, pranuesi i dhurimit) që në momentin kur palët kishin rënë dakord për kushtet thelbësore të saj, d.m.th. që në momentin kur kontrata konsiderohej e lidhur. Me lidhjen e kontratës së shitjes që në atë moment pronësia i kalonte blerësit, bashkë me rrezikun e humbjes apo dëmtimit të sendit të shitur pa fajin e asnjerës palë, pavarësisht momentit të dorëzimit të sendit dhe momentit të pagimit të çmimit nga blerësi.

Në ndryshim nga kuadri ligjor i mëparshëm, sipas Kodit Civil të vitit 1981 pronësia nuk kalonte që në çastin e lidhjes së kontratës, por kalonte në momentin e dorëzimit të sendeve, të luajtshme apo të paluajtshme, d.m.th. kontrata e shitjes ishte kontratë reale. Megjithatë, duhet të pranojmë se në një shtet me një diktaturë nga më të egrat që kishte parë njerëzimi, ku me kushtetutën e vitit 1976 dhe me ligj ndalohej prona private, ku ishte gjetur, apo huazuar, termi “pronë vetjake” dhe ku pronë vetjake e paluajtshme konsiderohej vetëm një (jo më shumë se një) shtëpi banimi dhe ndonjë ngrehinë në oborr dhe/ose në atë pak tokë bujqësore vetjake, që i përkiste sipas statutit në përdorim familjes kooperativiste, ku e gjithë toka konsiderohej pronë shtetërore, ku edhe oborri i shtëpisë së banimit dhe ndonjë parcelë e vogël toke bujqësore konsiderohej jo në pronësi por e dhënë në përdorim, pak rëndësi kishte përcaktimi, klasifikimi, interpretimi dhe aplikimi i koncepteve dhe  termave juridike pronë private dhe pronë vetjake, transferim pronësie, kontratë konsensuale, kontratë reale, çast i kalimit të pronësisë, etj. Në veçanti klasifikimi në pronë private  dhe pronë vetjake (personale) nuk është thjesht dhe vetëm një “produkt shqiptar”. Ai është huazuar nga modelet e vendeve ish socialiste të Europës Lindore. Për shembull, klasifikimin në pronësi private (private ownership) dhe pronësi personale (personal ownership) e hasim në legjislacionin hungarez të asaj kohe, sipas të cilit pronë private konsideroheshin mjetet e prodhimit, ndërsa pronë personale sendet e konsumit.[27] Por, ndërsa ata e kishin kuptuar që kjo ndarje e ndikuar nga politika dhe ideologjia e sistemit komunist nuk kishte sens dhe ishte pengesë për zhvillimin ekonomik e social dhe për mirëqënijen e njerëzve dhe prandaj kishin hyrë me kohë në procesin e liberalizimit gradual të sistemit, qe çoi përfundimisht në rrëzimin e tij,  përkundrazi në vendin tonë vazhdohej me kokëfortësi në drejtimin e kundërt.  

Nisur nga sa vërejmë më lart, në përgjithësi, si dhe në veçanti për problematikën që trajtojmë, nuk e shohim me vend përfundimin që, si në aspektin legjislativ, ashtu edhe në doktrinën dhe jurisprudencë, për të kemi një qëndrim të njëjtë për një periudhë kohore 60 vjeçare, prandaj nuk është e nevojshme, e domosdoshme dhe e dobishme që ky qëndrim të ndryshojë. Përkundrazi, pas rrëzimit të shtetit diktatorial në fillim të viteve 90-të, sidomos pas miratimit të Dispozitave Kryesore Kushtetuese [28], si dhe pas miratimit të Kodit Civil që hyri në fuqi në 1 nëntor 1994, besoj se referencat në legjislacionin, në doktrinën dhe në jurisprudencën e mëparshme, duhet të shihen vetëm në aspektin historik. Pas ndryshimit të sistemit diktatorial dhe kalimit në një sistem demokratik, ku e drejta përbën bazën dhe kufinjtë e veprimtarisë së shtetit dhe ku sistemi ekonomik bazohet në pronën private e publike, si dhe në ekonominë e tregut e në lirinë e veprimtarisë ekonomike, kodet dhe ligjet e reja të miratuara, kërkojnë edhe interpretimin e zbatimin e tyre nëpërmjet zhvillimit të një doktrine dhe jurisprudence të re, sipas arritjeve më të përparuara të vendeve demokratike perëndimore. 

 

Kushtet, mënyra dhe momenti i kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë sipas Kodit Civil të 1994-s. A është regjistrimi kusht sine qua non

për kalimin e pronësisë? Qëndrimet pro dhe kundër në Vendimin Unifikues

nr. 01, datë 06.01.2009 të Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë

 

Sipas Kodit Civil në fuqi kalimi i pronësisë së sendeve të paluajtshme bëhet që në momentin e lidhjes së kontratës, e cila, për të qënë e vlefshme, duhet të respektojë edhe formën noteriale. Duke qënë se neni 83 i këtij kodi, nga mënyra e formulimit të tekstit të tij, si dhe nga kontradiktat e tij me formulimet e disa dispozitave të tjera,[29] ka lënë shkas për interpretime të ndryshme përsa i përket vlefshmërisë së kontratës, që megjithëse ka respektuar formën noteriale, nuk është regjistruar, në praktikën gjyqësore janë mbajtur qëndrime të ndryshme, prandaj për t’i unifikuar qëndrimet lindi si domosdoshmëri të vendoste Gjykata e Lartë në Kolegje të Bashkuara.      

Me Vendimi Unifikues nr. 01, datë 06.01.2009, Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë, kanë shtruar për efekt të unifikimit të praktikës gjyqësore pyetjet e mëposhtme:

1.      Cili është interpretimi ligjor i nenit 83 të Kodit Civil, i cili ka përcaktuar, se: “veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendit të paluajtshëm dhe të drejtave reale mbi to duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, ndryshe nuk është i vlefshëm”?;

2.      Regjistrimi i aktit noterial të shitjes së një sendi të paluajtshëm është kusht  pa të cilin nuk mund të fitohet pronësia mbi sendin?

3.      Në se mund të ngrihet padia për të drejta reale  nga personi që pretendon se ka titull pronësie të ligjshëm mbi sendin e paluajtshëm, por që nuk e ka të regjistruar në zyrën e regjistrimit të pasurive të paluajtshme?

Kolegjet e Bashkuara kanë konstatuar, se: “... ka dispozita të Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të veçanta, të cilat bien ndesh me njera tjetrën dhe në këto kushte është i domosdoshëm unifikimi i praktikës gjyqësore”. Gjithashtu, referuar pjesës hyrëse të vendimit, vërejmë se dy gjykatat e faktit, Gjykata e Rrethit Gjyqësor Lezhë dhe Gjykata e Apelit Shkodër, në gjykimin e çështjes në fjalë kanë mbajtur qëndrime diametralisht të kundërta

Referuar provave të çështjes, ashtu siç i kanë vlerësuar dy gjykatat e faktit, dhe dispozitave përkatëse të Kodit Civil, Kolegjet e Bashkuara kanë vërejtur se veprimi juridik i kontestuar nga pala e paditur është i vlefshëm sepse i plotëson të  gjitha kushtet për vlefshmërinë e tij, që janë: zotësia për të vepruar e palëve të veprimit juridik, përputhja e vullneteve të brendshme me shfaqjen e jashtme, forma noteriale e kërkuar nga ligji për vlefshmërinë, pëlqimi i ndërsjelltë i palëve (konsensualiteti), shkaku i ligjshëm, objekti i përcaktuar dhe i ligjshëm.

Në përgjigje të tre pyetjeve të shtruara për diskutim Kolegjet e Bashkuara, me shumicë votash (9 me 7), kanë konkluduar, se: Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme është i vlefshëm sepse i plotëson të gjitha kushtet e  e parashikuara në nenet 79, 663, 659 të Kodit Civil.

Pronësia mbi një pasuri të paluajtshme kalon në çastin e lidhjes së kontratës së tjetërsimit të kësaj pasurie. Blerësi ose përfituesi i kësaj pasurie bëhet pronar i ligjshëm i saj që në momentin e nënshkrimit të kontratës duke fituar dhe të gjitha të drejtat dhe detyrimet që lidhen me të qënit pronar mbi këtë pasuri.

Regjistrimi ose transkriptimi i një veprimi juridik nuk është element i vlefshmërisë së tij (kontratës). Mosregjistrimi i kontratës në rregjistrat e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e tjetërsimit të pasurive të paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep mundësinë blerësit që ta tjetërsojë atë tek të tretët. Kontrata e cila nuk është regjistruar është e perfeksionuar dhe e vlefshme dhe ka efekte thelbësore. Edhe përpara regjistrimit në regjistrin e pasurive të paluajtshme, përfituesi i të drejtave bëhet pronar i pasurisë së paluajtshme dhe ky legjitimohet të ushtrojë të drejtat e tij përkundrejt të tretëve, përveç tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme në favor të të tretëve.

Paditësi legjitimohet të ngrejë padinë e rivendikimit në se ai provon që është pronar mbi pasurinë e paluajtshme me anë të kontratës, trashëgimisë, etj.

Në një botim të Gjykatës së Lartë të vendimeve unifikuese, me komentet përkatëse rreth tyre, sqarohet, se: “Në gjykimet e këtij lloji me objekt “lirimin dhe dorëzimin e sendit”, neni 296 i Kodit Civil, pronësia mbi sendin mund të provohet me kontratë, trashëgimi, etj., që përbëjnë provën e titullit që kërkohet të njihet”.[30]

Më tej në vendim, Kolegjet e Bashkuara kanë konkluduar se regjistrimi dhe transkriptimi  janë  një mjet i nevojshëm për t’i dhënë publicitetin kontratës, për të bërë të njohur ekzistencën e saj dhe të pronarit nga të tretët, d.m.th. ka vlerë deklarative, njohëse dhe nuk ka vlerë krijuese. Regjistrimi dhe transkriptimi nuk janë elemente të perfeksionimit të kontratës dhe as kusht për fitimin e pronësisë së pasurisë së paluajtshme. Në eventualitet të regjistrimit të një veprimi juridik absolutisht të pavlefshëm apo relativisht të pavlefshëm, regjistrimi  nuk eleminon pavlefshmërinë e tij, por vetëm pasqyron faktin e regjistrimit të titullit të pronësisë, d.m.th. që përfituesi është regjistruar si pronar në bazë të të dhënave të regjistrimit. Përveç parimit të deklarimit gjen zbatim edhe parimi i prioritetit në kohë, i cili nënkupton se akti që regjistrohet i pari në regjistrin publik ka vlerë mbizotëruese, duke ruajtur në të njëjtën kohë vazhdimësinë e regjistrimeve.

Në mënyrë të përmbledhur, prej këtij arsyetimi rezulton përfundimi që personi i cili ka regjistruar veprimin juridik me cilësinë e fituesit të pronësisë së sendit objekt të tij, prezumohet pronar i tij, por ky prezumim nuk është absolut, sepse çdo person tjetër që pretendon pronësisë, edhe pse nuk e ka regjistruar titullin, legjitimohet të ngrejë padinë e rivendikimit të sendit, duke pretenduar dhe duke pasur barrën e provës për të provuar, në një procedim provues të cilësuar si “diabolik”, se titulli i pronësisë që ai zotëron, edhe pse nuk figuron i regjistruar, është i vlefshëm dhe se i pavlefshëm është titulli i regjistruar i fundit dhe/ose titujt e tjerë të pararegjistruar, në zbatim të parimit që askush nuk mund t’i kalojë tjetrit një të drejtë që nuk e ka fituar vetë më parë në një mënyrë të ligjshme.   

Me këtë arsyetim, Kolegjet e Bashkuara, referuar kuadrit ligjor në fuqi dhe në interpretim të tij kanë mbajtur qëndrim të ndryshëm nga qëndrimi i praktikës gjyqësore dhe i doktrinës së para viteve 90-të të shekullit të kaluar, sipas të cilës, në qoftë se një pronar e shet dy herë një pronë të paluajtshme, pronar konsiderohet ai që e regjistron i pari titullin e pronësisë, edhe pse kontrata e tij mund të mbajë një datë të mëvonshme. Konkretisht, pranohej se: “kur sendi që u është shitur shumë personave nga i njëjti pronar është i paluajtshëm, pronësia i kalon atij që më parë ka regjistruar kontratën në zyrën e hipotekës ose kadastrës” (neni 41, paragrafi 2, i Dekretit të Pronësisë).[31]

Në përfundim, referuar nenit 296 të Kodit Civil, Kolegjet e Bashkuara shprehen se në këtë lloj gjykimi sqarimi i titullit të pronësisë ka vlerë thelbësore. Për njohjen e titullit të pronësisë gjykata duhet të bëjë një hetim thelbësor mbi ekzistencën, vlefshmërinë dhe relevancën e titullit të pronësisë mbi sendin. Në përfundim ka vendosur prishjen e vendimit të Apelit, që kishte vendosur prishjen e vendimit të gjykatës së shkallës së parë dhe pushimin e gjykimit, me arsyetimin e gabuar se pala paditëse nuk legjitimohej aktivisht për rivendikimin e një prone të paluajtshme të fituar nga pronari i mëparshëm me kontratë noteriale, sepse nuk figuronte e regjistruar si pronare në regjistrat e pasurive të paluajtshme.

Në mendimet e saj, referuar përmbajtjes së neneve 750 e 83 të Kodit Civil, pakica shprehet se, nga vetë natyra e ndërtimit të tyre dhe përcaktimet e bëra në to, këto dispozita  nuk lënë asnjë hapësirë për të interpretuar, apo gjykuar ndryshe. Më tej, gjyqtarja në pakicë shprehet se, regjistrimi i pasurive të paluajtshme përbën një element vendimtar të fitimit të pronësisë së paluajtshme nëpërmjet kontratës së shitjes, për dy arsye: e para, sepse ai parashikohet si detyrim shprehimisht në nenin 83 të Kodit Civil dhe, e dyta, sepse i shërben qëndrueshmërisë së regjimit juridik të pasurive të paluajtshme në qarkullimin civil. Regjistrimi i pasurisë së paluajtshme në tërësi i jep mundësinë pronarit të ushtrojë lirisht tagrin e disponimit të sendit të paluajtshëm ...[32]

Gjyqtarët e tjerë në pakicë kanë shprehur mendimin e tyre se, në kundërshtim me kompetencën e Kolegjeve të Bashkuara për njehsimin e praktikës gjyqësore, shumica ka marrë përsipër të njehsojë praktikën lidhur me kuptimin e përmbajtjes së nenit 83 të Kodit Civil, jo se ka patur praktika të ndryshme të mëparshme në Kolegjet e thjeshta, por “çmojnë se ka disa dispozita të Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të veçanta, të cilat bien ndesh me njera tjetrën ...”, kundërshti këto  (edhe sikur të ekzistojnë), të cilat mund të përbëjnë objekt sheshimi vetëm për ligjvënësin dhe për asnjë institucion tjetër (veç Kuvendit dhe Gjykatës Kushtetuese), përfshirë edhe Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë.

Pakica shprehet se është e mendimit që Kolegjet nuk kanë argumentuar as ligjërisht  dhe as teorikisht lënijen pa fuqi të dy kushteve kumulative, të domosdoshme ligjore, që parashikohen në këtë dispozitë për vlefshmërinë e veprimit juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të drejtave reale mbi to. Sipas tyre, regjistrimi është kusht i barazvlefshëm me aktin noterial në funksion të vlefshmërisë së vetë veprimit juridik të kalimit të pronësisë.

Më tej pakica shprehet se regjistrimi i aktit noterial përbën prezumim ligjor për fitimin e të drejtës së pronësisë deri në provimin e të kundërtës me vendim gjyqësor të formës së prerë dhe nuk ka të bëjë vetëm me mundësinë e transaksioneve në të ardhmen. Regjistrimi trajtohet në dy aspekte të lidhura pazgjidhshmërisht midis tyre: 1) regjistrimi duhet bërë përndryshe veprimi juridik përkatës nuk është i vlefshëm, 2) regjistrimi duhet bërë sepse pasuria e paluajtshme nuk mund të tjetërsohet dhe nuk mund të ngarkohet me ndonjë barrë.[33]

Më poshtë po përpiqem të paraqes mendimet e mia të kundërta me parashtrimet dhe përfundimet e arritura nga pakica. Referuar kuadrit kushtetues e ligjor të periudhës para ndryshimeve kushtetuese e ligjore në kuadrin e zbatimit të Reformës në Drejtësi, kohë në të cilën doli edhe Vendimi Unifikues nr. 1, datë 06.01.2009 i Kolegjeve të Bashkuara, shqyrtimi i çështjeve për unifikimin apo ndryshimin e praktikës gjyqësore merrte shkas në këto raste:

1.      Kur kishte qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis trupave gjyqësore të ndryshme brenda të njëjtit kolegj;[34]

2.      kur gjatë shqyrtimit të një çështjeje të caktuar brenda të njejtit trup gjykues qëndrimet për probleme të caktuara juridike kanë qënë të ndara  dhe vetë trupi gjykues e ka çmuar të nevojshme që të investonte Kolegjet e Bashkuara;

3.      Kur janë konstatuar qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis gjykatave të apeleve;

4.      Kur janë konstatuar qëndrime të ndryshme për çështje të ngjashme midis gjykatave të apeleve dhe gjykatave të rrethave gjyqësore. Është pranuar edhe mundësia e investimit të Kolegjeve të Bashkuara edhe kur e njëjta çështje me një problematikë të caktuar që paraqiste interes ishte trajtuar ndryshe nga shkalla e parë dhe ndryshe nga apeli.

Nisur nga sa vë në dukje më lart, ndryshe nga sa shprehet pakica, pasja e praktikave të ndryshme të mëparshme në trupa gjykuese të ndryshme të të njëjtit Kolegj (kolegje të thjeshte, siç shprehet pakica) nuk ka qënë dhe nuk mund të ishte rasti i vetëm i investimit të Kolegjeve të Bashkuara për unifikimin e praktikës gjyqësore.

Pakica gabon edhe kur shprehet se nuk u takon Kolegjeve të Bashkuara të vendosin kur çmojnë se ka disa dispozita të Kodit Civil dhe të ligjeve të tjera të veçanta të cilat bien ndesh me njera tjetrën.[35] Në të kundërt, jo vetëm Gjykata e Lartë, por edhe gjykatat e shkallës së parë e të apelit, janë të detyruara të shprehen me vendime edhe në një eventualitet të tillë.[36] Haptazi i gabuar është përfundimi që, edhe në qoftë se ka kundërshti midis dispozitave të ndryshme brenda Kodit Civil apo të ligjeve të tjera, këto i takojnë t’i zgjidhë Kuvendi dhe Gjykata Kushtetuese. Gjykata e Lartë nuk është e detyruar dhe nuk mund të presë duke i lënë çështjet pa shqyrtuar  në pritje të eventualitetit të miratimit të normave të reja e të ndryshimit të normave ekzistuese prej organit ligjvënës. Nga ana tjetër Gjykata Kushtetuese as interpreton normat ligjore e as krijon norma të reja. Gjithashtu Gjykata Kushtetuese nuk ka juridiksion të shqyrtojë çështje  me objekt shfuqizim të një vendimi unifikues të Gjykatës së Lartë, por edhe këto vendime indirekt mund të mbeten pa fuqi në rastet kur dispozita ligjore e interpretuar nga Gjykata e Lartë shfuqizohet më vonë si antikushtetuese. Duke u shfuqizuar dispozita që është interpretuar rrjedhimisht mbetet pa fuqi edhe interpretimi i unifikuar i saj.

Pakica në arsyetimin e saj niset nga interpretimi gjuhësor i nenit 83, paragrafi 1, të Kodit Civil, duke u shprehur se forma me akt noterial dhe regjistrimi janë dy kushte kumulative dhe të barazvlefshme ligjore për vlefshmërinë e veprimit juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme, duke u nisur nga përdorimi i lidhëses ‘dhe’. Autori S. Kaso, nisur nga interpretimi gjuhësor shkon akoma më tej, duke u shprehur se në këtë rast nuk kemi një unifikim apo ndryshim të praktikës gjyqësore, por “ndryshim, pakësim, ose fshirje të dispozitës ligjore apo pjesëve të saj”.[37] Po të mbështeteshim vetëm te rregullat gjuhësore, në qoftë se do të mjaftoheshim vetëm me interpretimin gjuhësor, ky përfundim do të ishte i vështirë të kundërshtohej. Por, që në kohën e postglosatorëve dhe jo më në kohët moderne është pranuar gjerësisht se ky lloj interpretimi është i pamjaftueshëm. Edhe sikur përmbajtja e normës të jetë e përcaktuar qartë sipas rregullave gjuhësore dhe sipas tyre të mos lerë shkas për kuptime të ndryshme, përsëri mund të krijohet një situatë kontradiktore jo vetëm në kuptimin që merr norma, por edhe në raport me normat e tjera të lidhura me të. Prandaj interpretimi gjuhësor është i pamjaftueshëm dhe, për të arritur në një përfundim të saktë e të drejtë, krahas interpretimit gjuhësor duhet të bëjmë interpretimin logjik, sistematik, etj.   

Duke pasur parasysh regullat e interpretimit logjik dhe sistematik, saktësia e rregullit provohet nga arsyeja dhe nga lidhja dhe bashkëveprimi i ndërsjelltë me rregullat e tjera. Kusht për vlefshmërinë e kontratës së kalimit të pronësisë së sendit të paluajtshëm është forma e kërkuar nga ligji (akti noterial), krahas kushteve të tjera të domosdoshme për qënijen (lidhjen e kontratës) dhe vlefshmërinë e saj: pëlqimi i vullnetshëm i palëve, shkaku dhe objekti i ligjshëm. (neni 663 i Kodit Civil). Plotësimi vetëm i kushteve të mësipërme së bashku me kushtin e formës noteriale, ka kuptim për të arritur në përfundimin që kontrata është e vlefshme dhe që gjithashtu, referuar nenit 164 të Kodit Civil, rezulton që pronësia ka kaluar nga shitësi tek blerësi që në momentin e lidhjes së kontratës, pa qënë kërkesë e domosdoshme dorëzimi i sendit për të përcaktuar çastin e kalimit të pronësisë. Le të supozojmë të kundërtën: për lidhjen e kontratës është arritur pëlqimi i palëve me vullnetin e tyre të lirë, shkaku dhe objekti janë të ligjshëm, por këto kushte vlefshmërie kanë gjetur pasqyrim të saktë në një shkresë të thjeshtë të nënshkruar nga palët, si dhe është pranuar që kontrata të regjistrohet në zyrën e e regjistrimit të pasurive të paluajtshme. Do të kishte kuptim që në një eventualitet të tillë të pranohej ekzistenca e vlefshmërisë së veprimit juridik? Sigurisht që jo. Si konkluzion, në qoftë se i supozojmë të shkëputur nga njeri tjetri të dy kushtet e parashikuara në nenin 83 të Kodit Civil, por të lidhur me kushtet e tjera të domosdoshme, logjikisht kushti i parë mund të prodhojë pasoja, ndërsa i dyti jo.

Kontrata e shitjes së sendeve të paluajtshme, e të drejtave të tjera reale, si edhe e shitjes së sendeve të luajtshme individualisht të përcaktuara, është kontratë konsensuale, d.m.th. ajo kunsiderohet e lidhur kur palët janë marrë vesh për kushtet thelbësore të saj. Që në atë moment pronësia ka kaluar tek pala blerëse. Në të kundërt, në qoftë se do të ishte pranuar që kontrata e shitjes të ishte kontratë reale, d.m.th. që pronësia të kalonte tek blerësi në momentin e dorëzimit të sendit dhe jo në momentin e lidhjes së kontratës, vetëm atëhere mund të pranohej si element konstituitiv i kontratës së shitjes dorëzimi efektivisht i sendit që, në rastin e sendeve të luajtshme është kalimi fizik në dorëzim tek blerësi, ndërsa për sendet e paluajtshme dorëzimi konstruktiv, marrja në dorëzim e aktit noterial, regjistrimi i tij në emër të pronarit të ri dhe pajisja e tij me çertifikatën e pronësisë. Është e vërtetë që subjekti i regjistruar prezumohet pronar, por ky prezumim nuk është absolut, por relativ. Prezumimi i pronësisë së personit të regjistruar si pronar qëndron në fuqi deri sa të provohet kush është pronari i vërtetë me vendim gjyqësor të formës së prerë. Në qoftë se shitja e parë i plotëson kushtet thelbësore për vlefshmërinë e saj në përmbajtje dhe në forme (me akt noterial) ajo është e vlefshme, sepse që në momentin e lidhjes së kontratës është transferuar pronësia, ndërsa shitja e mëvonëshme, edhe pse mund të jetë regjistruar më parë, nuk mund të jetë e vlefshme, sepse pronari i mëparshëm e kishte humbur pronësinë që në momentin e lidhjes së kontratës së parë. Rrjedhimisht, ai nuk mund t’i kalojë një blerësi të dytë një të drejtë që nuk e kishte vetë. Më shitjen e dytë dhe regjistrimin ai i kalon blerësit të dytë posedimin dhe gëzimin e përkohshëm të sendit, por posedimi dhe gëzimi mund të goditen në çdo kohë, deri sa nuk është plotësuar afati i parashkrimit fitues pa titull dhe deri sa përfituesi nuk ka mundur të sigurojë një vendim gjyqësor të formës së prerë (nenet 169 – 170 të Kodit Civil). Në këtë rast titulli i fitimit të pronësisë është vendimi gjyqësor, si mënyrë primare e fitimit të pronësisë, dhe jo kontrata, si mënyrë e prejardhur.

Pakica ka të drejtë kur shprehet se pronari që nuk e ka regjistruar pronësinë e sendit të paluajtshëm nuk mund të kryejë veprime juridike për tjetërsimin (transferimin e pronësisë) apo për ngarkimin me barrë, por një kufizim i tillë nuk nënkupton që ai është i çveshur nga e drejta e pronësisë, apo, më saktë, ai nuk është bërë ende pronar. Ekziston mundësia që, në kushte dhe rrethana të caktuara, pronari mund t’i ushtrojnë në mënyrë të pakufizuar apo të kufizuar, në mënyrë të zgjeruar apo të ngushtuar, tagret e pronësisë. Kufizimet rrjedhin prej të drejtës objektive, konkurimit të të drejtave të të tjerëve apo nevojave shoqërore. Megjithatë, sado të kufizuara që të jenë tagret e pronësisë, pronari mbetet i tillë, përsa kohë që pronësia nuk i ka kaluar në mënyrë të drejtë e të ligjshme një subjekti tjetër.[38]

 

Në vend të mbylljes

 

Edhe në prononcime të mëparshme kam shprehur mendimet e mia, se Gjykata e Lartë - si instanca që qëndron në krye të pushtetit gjyqësor të Republikës së Shqipërisë - me vendimet e saj për rishikimin e vendimeve të gjykatave të apelit dhe të shkallës së parë, sidomos me vendimet për unifikimin apo ndryshimin e praktikës gjyqësore, luan një rol të rëndësishëm edhe për forcimin e konsolidimin dhe marrdhënijeve ekonomike në vendin tonë, në veçanti  për zgjidhjen drejt të çështjeve lidhur me marrdhënijet e pronësisë dhe ato kontraktore, në sistemin që bazohet në ekonominë e tregut, inisiativën e lirë dhe konkurencën e ndershme.

Unifikimi i praktikës gjyqësore, ose, thënë ndryshe, interpretimi i unifikuar i normave juridike në përgjithësi dhe në veçanti i atyre që rregullojnë marrdhënijet e pronësisë e të detyrimeve, udhëhiqet nga parimet kushtetuese të barazisë përpara ligjit dhe të sigurisë juridike. Krahas veprimtarisë legjislative të Kuvendit të Republikës së Shqipërisë, pa synuar të zëvendësojë e t’u rivendoset funksioneve të tij, funksioni dhe veprimtaria e Gjykatës së Lartë  për unifikimin dhe ndryshimin e praktikës gjyqësore ndihmon në qartësimin e kuptimit dhe të përmbajtjes së teksteve ligjore, në shmangien e kontradiktave të brendshme të sistemit të së drejtës, si edhe të normave të ndryshme brenda një akti normativ, në plotësimin e mangësive që rrjedhin nga mungesa e perfeksionimit të procesit ligjvënës, në ruajtjen e një raporti të drejtë midis nevojës për stabilitet të marrdhënijeve juridike, nga njera anë dhe, nga ana tjetër, dinamikës së këtyre marrdhënijeve në rrjedhën e zhvillimeve që dikton e ardhmja dhe progresi shoqëror. Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë është një kontribut i vlefshëm në këtë drejtim.

Nëpërmjet parashtrimit të argumentave të mia në mbështetje të këtij vendimi unifikues dhe të argumentave që kundërshtojnë mendimin e pakicës, si dhe artikullin e botuar që është në një linjë me ta, arrij në përfundimin se, për problematikën në fjalë legjislacioni dhe jurisprudenca jonë i përshtaten dhe duhet të ndjekin modelin franko-italian. Nisur nga sa kam mundur të kuptoj prej dy modeleve të ndryshme të rregullimit të kalimit të pronësisë së sendeve të paluajtshme me kontratë, shpreh mendimin se Kodi Civil shqiptar, pavarësisht ndonjë pasaktësie formulimi të dispozitave përkatëse, kontradiksioni apo ambiguiteti, kryesisht ka ndjekur modelin romanistik (franko-italian) të kontratës kauzale dhe jo modelin gjerman të “kontratës reale abstrakte”.

---------------------------------------------------------

 

Literatura:

 

Akte normative

- Kodi Civil (1929), Botim i Ministrisë së Drejtësisë. Shtyp. Cav. G. Direttore & c

- Dekreti “Mbi Pronësinë” nr. 2083, datë 06.07.1955

- Ligji “Mbi Veprimet Juridike dhe Detyrimet”. Nr. 2359, datë 15.11.1956

- Kodi Civil, Ligj nr. 6340, datë 26.06.1981 (Përmbledhja Kodet e Republikës Popullore Socialiste të Shqipërisë, Tiranë 1982)

- Ligji “Për Dispozitat Kryesore Kushtetuese”, Nr. 7491, datë 29.04.1991

- Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë, Ligj nr. 7850, datë 29.07.1994. (me ndryshimet e mëvonshme)

 

Doktrinë

- George Vermelle, E Drejta Civile, përkthyer dhe botuar në gjuhën shqipe nga ‘Papirus’, 2008

- Maitre Philippe Dubois, Property in Europe. Law and Practice, ‘Tottel Publishing Ltd.’ 2007

- Prof. Dr. iur. Haxhi Gashi, Regjistrimi i pronësisë dhe i të drejtave të tjera sendore në Kosovë: Vështrim kritik në perspektivë krahasiomore,  https:/juridiku.uni.pr.edu

- Andrea Torrente - Pierro Schlesinges, Manual i së Drejtës Private, Botim i 21-të, Botim i Dhomës së Avokatisë Shqiptare, Përkthyer nga Av. Arben Vani

- Francssco Galgano, E Drejta Private, Shtëpia Botuese ‘Luarasi’, Tiranë 1999

- Zwegert & Kotz, Njohuri për të Drejtën e Krahasuar (Parime Themelore), Shtëpia Botuese e Librit Universitar, përkthyer nga gjuha angleze prej Dr. Prof. Marjana Semini

- Dr. Nerxhivane Dauti, E Drejta e Detyrimeve, Prishtinë 1998

- Black’s Law Dictionary, Abridged sixth edition. St. Paul. Minn, ‘West Publishing Co’, 1991

- Bryan A. Garner, A Dictionary of Modern Legal, Usage ‘Oxford University Press’, New York – Oxford 1990

- Dr. Baltasar Benussi, Komentar i Kodit Civil. Obligimet dhe Kontratat Përgjithësisht, Botim i Ministrisë së Drejtësisë, 1931

- Questions of Civil Law Codification, Budapest 1990, Institute for Legal and Administrative Sciences of the Hungarian Academy of Sciences

- Standardet e Gjykimit Civil, Administrativ dhe Penal përmes Vendimeve Unifikuese të Gjykatës së Lartë (2000 – 2014), Tiranë 2014, përgatitur nga Klotida Bushka (Ferhati), Alma Kodraliu, Irida  Kacerja

- Prof. A. Nathanaili, Disa çështje mbi pronësinë ....

- Av. Spiro Kaso, Mënyrat e kryerjes dhe kushtet e kalimit të pronësisë për pasuritë e paluajtshme. Rreth dy dispozitave të cunguara dhe një vendimi të panevojshëm, Revista ‘Avokatia’ nr. 18, Prill 2016

- Prof. Dr. Ardian Nuni, Luan Hasneziri (Master), E drejta civile II (Pronësia), Tiranë 2010, fq 101- 102

- Dr. Irena Lavdari, Rregullimi ligjor i kontratës së shitjes dhe praktika gjyqësore që lidhet me të, në vështrim krahasues, Tiranë, Janar 2016,  uet.edu.al

- Dr. Valbona Shukarasi, Mënyrat e fitimit të pronësisë dhe procedura e regjistrimit të tyre. Problematika sipas legjislacionit në fuqi,  uet. edu.al/ images/ doktor

- Dr. Irena Dule, Fitimi i pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme nëpërmjet ligjeve të veçanta (neni 163 i K.C.),  uet.edu.al/images/doktor

- Dr. Besnik Maho, Fitimi i Pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, Botim i ‘UET- Press’, 2009, fq.  185 – 192

 

Jurisprudencë

-          Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë me nr. 01, datë

06.01.2009



[1] Av. Th. Kondi, Reflektime për traditën, aktualitetin dhe të ardhmen në 90-vjetorin e Kodit Civil të 1929-s, Revista ‘Avokatia’ nr. 32, Tetor 2019. fq. 166-167

[2] Av. Spiro Kaso, Revista ‘Avokatia’ nr. 18, Prill 2016, fq. 129 – 141

[3] Prof. Dr. Ardian Nuni, Luan Hasneziri (Master), E drejta civile II (Pronësia), Tiranë 2010:  Fitimi i pronësisë me kontratë mbi sendet e paluajtshme, fq 101- 102

[4] Dr. Irena Lavdari, Rregullimi ligjor i kontratës së shitjes dhe praktika gjyqësore që lidhet me të, në vështrim krahasues, uet.edu.al, Tiranë, Janar 2016, fq. 56 – 57

Dr. Valbona Shukarasi, Mënyrat e fitimit të pronësisë dhe procedura e regjistrimit të tyre. Problematika sipas legjislacionit në fuqi, uet.edu.al images/doctor, fq. 76 – 79

Dr. Irena Dule, Fitimi i pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme nëpërmjet ligjeve të veçanta (neni 163 i K.C.), uet.edu.al/images/doctor, fq. 177 – 178

[5] Dr. Besnik Maho, Fitimi i Pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, Botim i ‘UET- Press’, 2009. fq.  185 – 192

[6] Georges Vermele, E drejta civile. Kontratat e posaçme. Përkthyer dhe botuar në shqip nga ‘Papirus’, 2008. fq. 12

[7] Po aty, fq. 41

[8] Po aty, fq. 41-42

[9] Maitre Philippe Dubois, Property in Europe. Law and Practice, ‘Tottel Publishing Ltd’, 2007, fq. 185. Cituar nga autori kosovar Haxhi Gashi, Https:/juridiku.uni-pr. Edu, fq. 78

[10] Georges Vermelle. Vepër e cituar më lart, fq. 14

[11] Andrea Torrente. Piero Schlesinger, Manual i së Drejtës Private, Botim i 21-të, Botim i Dhomës së Avokatisë Shqiptare. Përkthyer nga gjuha italiane prej avokat Arben Vani., fq. 252, 253, 646, 764

Francesco Galgano, E Drejta Private, Shtëpia Botuese ‘Luarasi’. Tiranë 1999, përkthyer nga origjinali italisht prej Alban Brati, fq. 255- 257

[12] Doktrina e “kontratës reale abstrakte” trajtohet gjerësisht në Kreun XIV të titulluar “Doktrina e kontratës reale abstrakte - tipar dallues i stilit të familjes ligjore gjermanike” të veprës së autorëve Zwegert &Kotz,Njohuri për të drejtën e krahasuar (Parimet themelore), Shtëpia Botuese e Librit Universitar, përkthyer nga gjuha angleze prej Dr. Prof. Marjana Semini, fq. 241- 257 

[13] Vepër e cituar më lart, fq. 244. Shih për këtë edhe autoren kosovare Nerxhivane Dauti, E Drejta e Detyrimeve, Prishtinë 1998, fq. 301

[14] Art. 433 BGB  (1)  By a purchase agreement, the seller of a thing is obliged to deliver the thing to the buyer and to  

procure ownership of the thing for the buyer. The seller must procure the thing for the buyer free from material and legal defects.

  (2)  the buyer is obliged to pay the seller the agreed purchase price and to accept delivery of the thing purchased.

[15] Art. 925 BGB Declaration of conveyance (1) The agreement between the alienor and the acquirer (declaration of conveyance) necessary for the transfer of ownership of a plot of land under section 873 must be declared in the presence of both parties before a competent agency. Any notary is competent to receive the declaration of conveyance, notwithstanding the competence of other agencies. A declaration of conveyance may also be made in an in-court settlement or in an insolvency plan that has been finally and non-appealably confirmed.

(2)    A declaration of conveyance that is made subject to condition or a stipulation as to time is ineffective

[16] Përmbajtja e nenit 925 të BGB-së është pasqyruar më lart (18)

   Art. 873 BGB Acquisition by agreement and registration (1) The transfer of the ownership of a plot of land, the encumbrance of a plot of land with a right and the transfer or encumbrance of such a right require agreement between the person entitled and the other person on the occurrance of the change of rights in the Land Register, except insofar as otherwise provided by the law.

   (2) Before the registration, the parties are bound by the agreement only if the declaration are notarially recorded, or made before the Land Registry, or submitted  to the Land Registry, or if the person entitled  has delivered  to the other  person an approval of registration that satisfies the provisions of the Land Register Code (Grundbuchordnung)

[17] Për kuptimin e termit “conveyance” shih Black’, Law Dictionary, Abridged sixth edition pg. 232 (… transfer of title to land from one person, or class of persons, to another by deed …). Shih, gjithashtu, Legal English Dictionary, Tirana 2012, fq. 332

 Sipas Bryan A. Garner - A Dictionary of Modern Legal Usage, ‘Oxford University Press’ New York – Oxford, “… conveyance refers not only to the actual transfer of an interest in land, but also to the document (usually  a deed) by which the transfer occurs. “, pg. 153

[18] Nerxhivane Dauti, Vepër e cituar më lart, fq. 301; Prof. Dr. Abdulla Aliu. E Drejta Civile. Pjesa e Përgjithshme, Prishtinë 2013. fq. 438 – 439

[19] Prof. Dr.iur. Haxhi Gashi, prof.ass, Regjistrimi i pronësisë dhe i të drejtave të tjera sendore në Kosovë: Vështrim kritik në perspektivë krahasimore, https://juridiku.uni-pr.edu, fq. 77

[20] Po aty, fq. 74

[21] Citimi i neneve të mëposhtme është marrë prej tekstit të Kodit Civil, botuar prej Ministrisë së Drejtësisë, shtyp. Cav. G. Direttore & C

Neni 1067: “Zotnimi fitohet me pushtim.

   Zotnimi dhe të drejtat e tjera mbi sendet fitohen dhe transmetohen me trashëgim dhe me konvencion.

Mund të fitohen edhe me parashkrim.”

Neni 1116: “Në kontratat që kanë për objekt transferimin e zotnimit, kushtituimin ose transferimin e një të drejte reale, zotnimi ose e drejta transferohet dhe fitohet vetëm me hirin e palëve, edhe sikur të mos jetë ba dorëzimi.”

Neni 1390: “Shitja është një kontratë me të cilën shitësi merr obligimin me transferue zotnimin e një gjaje dhe blesi me pague çmimin e saj.”

Neni 1864: “Brënda nëndëdhetë ditëve çprej datës së tyne, me kujdesin e noterit ose të ofiqarit publik q’i ka marrun, dhe brënda po këtij afati çprej datës së legalizimit të nënshkrimeve, duhet të transkriptohen në zyrën kompetente  t’ipotekave, aktet e poshtëshënueme, edhe kur transkriptimi u përket shumë zyrave ipotekore:

1)       Aktet midis të gjallëve qofshin me titull darovar ose me titull barrësor, të cilat transferojnë ose dekllarojnë zotnimin mbi prona ose mbi sende ose të

2)       drejta të tjera të afta për ipotekim, si dhe akt-pjestimet  mbi sende ose të drejta asodore.

3)        .......................................................................................

[22] Dr. Baltasar Benussi, Komentar i Kodit Civil – Obligimet dhe Kontratat Përgjithësisht, Botim i Ministrisë së Drejtësisë. 1931. Kontratat konsensuale, kontratat formale (solemne dhe reale), fq. 30-31. Kontratat për eksistencën e të cilave ligja lypë formën shkresore, të lidhuna në formën verbale, fq. 104- 107. Konditat e formës. Forma si element përbërës i kontratës, fq. 118- 119

[23] Shih Tabelën e konkordimit midis Kodit Civil Shqiptar dhe kodeve të hueja. Shtojcë bashkëngjitur

[24] Dekreti “Mbi Pronësinë” nr. 2083, datë 06.07.1955, Gazeta Zyrtare nr. 11/1955, miratuar me ligjin nr. 2251, datë 04.04.1956, Gazeta Zyrtare nr. 5/1956. Përmbledhja “Kodifikimi i përgjithshëm i legjislacionit në fuqi të Republikës Popullore të Shqipërisë”. Vëllimi i I, Botim i Kryeministrisë, Tiranë 1961

Neni 41: “Pronësia kalon me vetë kontratën e lidhur midis pronarit dhe fituesit pa qënë e nevojshme të bëhet dorëzimi i sendit; por për sendet që përcaktohen në numur, me peshë, ose me masë  duhet të bëhet edhe dorëzimi i tyre.

Kontrata për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme, përveç tokave bujqësore, bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është e vlefshme.

   Kalimi i pronësisë së tokave bujqësore bëhet me vendim të organit shtetëror kompetent dhe regjistrohet, përndryshe nuk është e vlefshme.”

[25] Ligji “Mbi Veprimet juridike dhe detyrimet” nr. 2359,  date 15.11.1956, Gazeta Zyrtare nr. 1/1957, Botim i sipërcituar, Neni 167: “Me kontratën e shitjes njera palë (shitësi) detyrohet t’i kalojë palës tjetër (blerësit) në pronësi një send dhe blerësi detyrohet të marrë sendin dhe të paguajë çmimin.”

Neni 170: “Kur pronësia i kalon blerësit me vetë kontratën e lidhur pa qënë e nevojshme që t’i bëhet dorëzimi i sendit, shitësi detyrohet të ruajë sendin gjer në dorëzimin e tij dhe të kujdeset që ky të mos dëmtohet.”

[26] Përmbledhja “Kodet e Republikës Popullore Socialiste të Shqipërisë”, Tiranë 1982. Kodi Civil i miratuar me ligjin nr. 6340, datë 26.06.1981 ka hyrë në fuqi më 01.01.1982

   Neni 89: “Pronësia fitohet me anë të kontratës që përmban detyrimin për kalimin e pronësisë. Pronësia e sendit me kontratë kalon që nga çasti i dorëzimit të sendit.

   ............................................................................................................

   Kontrata për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme që janë pronë vetjake bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është e vlefshme.”

   Neni 182: “Me kontratën e shitjes njera palë (shitësi) detyrohet t’i kalojë në pronësi palës tjetër (blerësit) një send dhe blerësi detyrohet të marrë sendin dhe të paguajë çmimin e tij..................................................................................................”

[27] Shih për këtë problematikë në botimin Questions of Civil Law Codification, Budapest 1990, Institut for Legal and Administrative Sciences of the Hungarian Academy of Sciences; artikullin e autorit Vekas Lajos të titulluar Changes in ownership and in ownership theory in Hungary”, pg. 189 – 190

[28] Ligj nr. 7491, date 29.04.1991, “Për dispozitat kryesore kushtetuese”.

[29] Neni 83

Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme dhe të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm

Është i pavlefshëm veprimi juridik që nuk është bërë në formën e kërkuar shprehimisht nga ligji. Në rastet e tjera veprimi juridik është i vlefshëm, por nuk mund të provohet me dëshmitarë.

Neni 164

Pronësia fitohet me anë të kontratës, pa qënë e nevojshme të bëhet dorëzimi i sendit. Për sendet e përcaktuara në numur, peshë, ose në masë duhet të bëhet edhe dorëzimi i tyre.

Neni 705

Kontrata e shitjes ka për objekt kalimin e pronësisë së një sendi ose kalimin e një të drejte kundrejt pagimit të çmimit.

Neni 750

Shitja e sendeve të paluajtshme kryhet sipas mënyrave të parashikuara në nenin 83 të këtij Kodi, përndryshe është e pavlefshme.

 

[30] Standardet e gjykimit civil, administrativ dhe penal përmes vendimeve unifikuese të Gjykatës së Lartë (2000 – 2014), Botim i Gjykatës së Lartë të Republikës së Shqipërisë, Tiranë 2014, fq. 133 – 144

[31] Prof. A. Nathanaili, Disa çështje mbi pronësinë …, fq. 43

[32] Shih mendimin e pakisë të gjyqtares Shpresa Beçaj, Botim i Gjykatës së Lartë i sipërcituar, fq. 139 – 142.

[33] Po aty, fq. 142 – 143

[34] Duhet të kemi parasysh se në atë kohë Kolegji Civil përbëhej nga dy trupa gjyqësore me nga pesë gjyqtarë secila. Me ndryshimet e mëvonshme u pranua edhe formimi i trupit gjykues me tre gjyqtarë për çështje të caktuara.

[35] Shih, për shembull, Vendimin Unifikues nr. 85, date 29.06.2001. Përmbledhje e Vendimeve Unifikuese (1999- 2002). Maj 2002, fq. 264 – 275 

[36] Sipas nenit 1, paragrafi 2, të Kodit të Procedurës Civile: “Gjykata nuk mund të refuzojë të shqyrtojë dhe të japë vendime për çështjet që i paraqiten për shqyrtim, me arsyetim se ligji mungon, nuk është i plotë, ka kundërthënije ose është i paqartë” Për më tepër shih prezantimin tim në Takimin e VI-të të Kryetarëve të Gjykatave të Larta të vendeve Evropiane, organizuar nga Këshilli i Evropës në bashkëpunim me Gjykatën e Lartë të Polonisë, Varshavë 11 – 13 tetor 2000, Botuar në vend të parathënijes në Përmbledhjen Vendime Unifikuese të Gjykatës së Lartë të Republikës së Shqipërisë, Maj 2002

[37] Avokat Spiro Kaso, artikull i cituar më lart, fq. 136

[38] Dr. Baltasar Benussi, Komentar i Kodit Civil. …, vepër e cituar më lart. fq. 27 – 31