C I V I L E

 

MËNYRA E KRYERJES DHE KUSHTET E KALIMIT TË PRONËSISË PËR PASURITË E PALUAJTSHME

Rreth dy dispozitave të cunguara dhe një vendimi të panevojshëm -

 

Av. Spiro KASO

Anëtar i Dhomës së Avokatisë,

Tiranë

 

Qëllimi i këtij artikulli është hedhja për diskutim dhe shprehja e mendimit juridik për ligjishmërinë e Vendimit Unifikues nr. 1, datë 06.01.2009 të Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë, si edhe zbatimin në praktikë të neneve 83 dhe 764 të Kodit Civil të Republikës së Shqipërisë, dispozita këto që përcaktojnë mënyrën e kryerjes dhe kushtet e kalimit të pronësisë për pasuritë e paluajtshme.

 

Sikurse dihet, një nga format e fitimit të pronësisë të pasurisë së paluajtshme  është ajo me anë të kontratës, përcaktuar në nenin 164 te Kodit Civil. Siç dihet, gjithashtu, kontrata është një veprim juridik për kalimin e pronësisë, dhe çka mund të jetë i vlefshëm duhet të bëhet në përputhje me urdhërimet e Kodit Civil, në formën e kërkuar nga ligji. Se si duhet të jetë në formë veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme  përcaktohet në nenet  83, 750 dhe 764  të K.Civil. Neni 83 i K.C përcakton, se: “Veprimi juridik për kalimin e pronësisë  së sendeve të paluajtshme    dhe të drejtave reale mbi to, duhet të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm”. Ndërsa në nenin 750 të K.Civil përcaktohet, se: “Shitja e sendeve të paluajtshme   kryhet sipas mënyrave të parashikuara në nenin 83 të këtij Kodi, përndryshe është e pavlefshme”. Në nenin 764 të K.Civil përcaktohet, gjithashtu, se: “Dhurimi i sendeve të paluajtshme   duhet të bëhet me akt publik dhe të regjistrohet, përndryshe është i pavlefshëm”.

Përcaktimi i bërë në nenet e mësipërme është plotësisht i qartë prej të gjithëve. Nga citimi i këtyre dispozitave kuptojmë që për kryerjen e një veprimi juridik për fitimin e pronësisë dhe  për t’u bërë pronar i një sendi të paluajtshëm duhet të plotësohen dy kushte thelbësore:

a - veprimi  juridik për kalimin e pronësisë të bëhet me akt noterial;

b - regjistrimin e këtij akti noterial, me të cilin ke fituar pronësinë.

Mos plotësimi i këtyre dy kushteve nuk të bën pronar të sendit të paluajtshëm, sepse veprimi juridik i kryer midis palëve nuk është i vlefshëm.  

Në të gjithë legjislacionin e kohës së periudhës së pas çlirimit të vendit dhe deri në daljen e Vendimit Unifikues nr. 1 datë 06.01.2009, që solli një ndryshim thelbësor në trajtimin e këtij problemi, është mbajtur qëndrimi i cituar më lart. Dekreti” Mbi Pronësinë”, nr. 2083, datë 6.7.1955, në nenin 41-2 të tij përcaktonte, se: “Kontrata për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme, përveç tokave bujqësore, bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është e vlefshme”. Në paragrafin e tretë të këtij neni parashikohej, se: ”Kalimi i pronësisë së tokave bujqësore bëhet me vendim të organit kompetent dhe regjistrohet, përndryshe nuk është i vlefshëm”.

Nga dispozita e mësipërme të bie në sy fakti që, ndonëse për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme, përveç tokave bujqësore, veprimi duhet të realizohet me akt noterial dhe për tokat bujqësore me vendim të organit kompetent, për të dyja llojet e kalimit të pronësisë  duhet të bëhet regjistrimi i këtyre akteve, përndryshe ky veprim juridik është i pavlefshëm.

Po kështu në Kodin Civil të miratuar me ligjin nr. 6340, datë 26.6.1981, neni 89-2 përcakton, se: “Kontrata për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme që janë pronë vetiake bëhet me akt noterial dhe regjistrohet, përndryshe nuk është e vlefshme”. Ky qëndrim është mbajtur nga e gjithë praktika gjyqsore. Por, ndonëse Dekreti “Për Pronësinë” përcaktonte si kritere mbi vlefshmërinë e veprimit juridik për kalimin e pronësisë kryerjen e tij me akt noterial dhe regjistrimin në regjistrat përkatës, çuditërisht praktika gjyqsore ka shtuar edhe një kriter tjetër për banesat pronë private: marrjen leje nga organet e pushtetit shtetëror, që respektivisht ishin Komiteti Ekzekutiv apo Këshilli Popullor i lagjes përkatëse. Mungesa e kësaj leje e bënte veprimin juridik të pavlefshëm.

Vendosja e këtij kriteri të tretë, pra ai i dhënies së pëlqimit nga ana e organeve të pushtetit shtetëror të kohës, kuptohet fare qartë që kishte prapavijë të theksuar politike. Shteti totalitar, si në çdo drejtim tjetër, edhe në atë të lëvizjes së popullatës duhej të kishte kontrollin, duke mohuar kështu një nga të drejtat më themelore të njeriut, të drejtën e lirisë së lëvizjes. Kjo, pra lëvizja e lirë e njerëzve do të realizohej mbas zhvillimeve demokratike të viteve ‘90. Le ta ilustrojmë me shembujt përkatës.

Kështu, në Vendimin e datës 23.5.1978 të Gjykatës së Lartë theksohet, se: “Në bazë të ligjit, veprimet juridike që kanë për qëllim kalimin e pronësisë mbi ndërtesat pronë vetiake, duhet të bëhen jo vetëm duke u respektuar forma shkresore (redaktimi i aktit noterial dhe regjistrimi i tyre në zyrën e hipotekës), por edhe duke u marrë pëlqimi i komitetit ekzekutiv ose i këshillit popullor përkatës. Mungesa, qoftë edhe e njërit prej këtyre kushteve sjell si pasojë pavlefshmërinë absolute të veprimit” (theksimi – yni).[1]

Po kështu, Gjykata e rrethit Tiranë në vendimin e datës 3.3.1975, me padinë e M. P. kundër S. V. ka vendosur rrëzimin e padisë, vendim i cili është lënë në fuqi edhe nga  Këshilli gjyqsor i Gjykatës së rrethit Tiranë me këtë arsyetim: ”Nga shqyrtimi i çështjes ka rezultuar se midis palëve ndërgjyqësa paditëses M.P dhe S,V. është lidhur me datën 5.91969 një marrëveshje në bazë të së cilës e para ka blerë nga e dyta një shtëpi kundrejt çmimit prej 9000 lekë. Marrëveshja në fjalë, ashtu siç me të drejtë ka pranuar gjykata në vendim, në bazë të nenit 5 të LVJD-së lidhur me nenin 41 të ligjës “Mbi Pronësinë” është e pavlefshme për shkak se është bërë me shkresë të thjeshtë e jo me akt noterial dhe se nuk është marrë pëlqimi i Komitetit Ekzekutiv” (leja e shitjes – shpjegimi ynë).[2]

Në lidhje me formën që duhet të ketë kontrata për tjetërsimin e pasurisë së paluajtshme  dhe regjistrimin e saj në regjistrat përkatës, e drejta civile italiane mban qëndrimin, sipas të cilit,ndaj këtij parimi të përgjithshëm të lirisë së formave bëjnë përjashtim kontratat e pasurisë së paluajtshme, kontratat që transferojnë pronësinë ose të drejta të tjera reale mbi sendet e paluajtshme ose që krijojnë, ndryshojnë ose shuajnë të drejta reale mbi këto sende…forma e shkruar mund të konsistojë në një  akt publik ose në një shkresë private. I pari është dokumenti i redaktuar nga noteri (ose nga zyra të tjera publike të autorizuara), i cili vërteton, me anë të formaliteteve të kërkuara nga ligji noterial, vullnetin e deklaruar në prezencë të tij nga palët (neni 2699). I dyti, përkundrazi është një dokument i redaktuar dhe i nënshkruar nga vetë palët, pa pjesëmarrjen e një zyre publike në redaktimin e tij. Shkresa private mund të vërtetohet nga noteri (ose nga një zyrë tjetër publike e autorizuar), në këtë rast noteri kufizohet vetëm me vërtetimin se palët e kanë nënshkruar dokumentin në prezencën e tij dhe për këtë arsye firmat janë autentike (neni 2703).[3]

Nga citimi i mësipërm bie në sy fakti, se e drejta italiane pranon të ligjshme si kontratën për kalimin e pasurisë së paluajtshme të lidhur para noterit, ashtu edhe kontratën apo shkresën e thjeshtë për kalimin e pasurisë së paluajtshme të përpiluar e nënshkruar nga vetë palët, me ose pa vërtetim, të nënshkrimeve te noteri. E drejta jonë në lidhje me momentin e dytë, atë të shkresës së thjeshtë të përpiluar e nënshkruar nga vetë palët apo edhe me vërtetim të nënshkrimeve të noteri, nuk e ka quajtur si të ligjshme përkalimin e pronësisë së paluajtshme, sikundër rezultoi edhe nga shembujt që cituam më lart.

Në lidhje me momentin e regjistrimit të kontratës për tjetërsimin e pasurisë së paluajtshme, për t’u quajtur e vlefshme ose jo, e drejta italiane dhe ajo shqiptare kanë qënë të ndara deri në momentin e daljes së Vendimit Unifikues të Kolegjeve të Bashkuara. Kështu, e drejta shqiptare e quante momentin e regjistrimit condicio si ne qua non për vlefshmërinë e kontratës, ndërsa e drejta civile italiane nuk e kërkon një gjë të tillë. Autori F.Galgano tek E Drejta Private fq 300 nënvizon, se: ”transkiptimi është mjet i nevojshëm për të dhënë publicitetin e kontratës (nenet 2643 dhe 2683). Kontrata edhe pa u transkiptuar është plotësisht e vlefshme dhe krijon efekte midis palëve, transferon midis palëve pronësinë e sendit, krijon të drejta reale mbi sendin e të tjerëve e kështu me radhë (theksimi – yni).[4] Ndonëse tani qëndrimi është i njëjtë, ndryshimi është se në të drejtën italine këtë gjë e parashikon ligji, tek e drejta jonë e parashikon vendimi unifikues, ndryshe nga sa e parashikon dispozita ligjore.

   Një moment tjetër që lidhet me regjistrimin ose jo të kontratës për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme (e vlefshme) është nëse regjistrimi përbën kusht vetëm për tjetërsimin e pasurisë së fituar me anën e kontratës e për ta bërë atë publike të personat e tretë, apo edhe për të detyruar palët e treta për njohjen pronar të personit që ka fituar pronësinë me anën e kontratës. Mendimi yne është se regjistrimi i kontratës për tjetërsimin e pasurive të paluajtshme është i domosdoshëm vetëm për tjetërsimin e kësaj pasurie të fituar te personat e tretë. Personat e tretë janë të detyruar të njohin pronësinë e një sendi të fituar me anën e një kontrate të ligjshme edhe pa qënë ajo e regjistruar. Kështu, padia e një personi që kërkon lirim e dorëzim sendi pasuri e paluajtshme,[5] send i cili është fituar në bazë të një veprimi juridik për kalimin e pronësisë para noterit, nuk mund të rrëzohet nga gjykata për faktin se kjo pasuri nuk figuron e regjistruar në regjistrat e hipotekës.

      Duhet thënë që meqënëse qëndrimi i gjithë teorisë dhe praktikës gjyqsore në lidhje me zbatimin e këtyre dispozitave ka qënë pothuajse i njëjtë për gati 60 vjet, duke përfshirë kriteret e lejura nga ligji për kalimin e pronësisë, edhe  trajtimi i tyre në literaturën juridike dhe shkëmbimi i mendimeve ka qënë i paktë. Profesor Andrea Nathanaili i përmbahet mendimit, se: ”Për kalimin e pronësisë së pasurive të paluajtshme (sende këto të përcaktuara individualisht) është e domosdoshme që kontrata të bëhet me akt noterial dhe të regjistrohet (në zyrën e kadastrës ose të hipotekave), përndryshe kontrata është e pavlefshme…”Dhe më poshtë vazhdon: “Nga kjo del se akti noterial ose vendimi i komisionit të çështjeve agrare dhe regjistrimi në zyrën e kadastrës ose të hipotekave janë elemente përbërëse për fitimin e pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme me anë të kontratës. Janë forma këto që kërkohen për vlefshmërinë e kontratës (ad solemnitatem, ad substiantiam) dhe jo vetëm për provë (ad probationem). Pa këto nuk ka kalim të pronësisë qoftë kur pasuria e paluajtshme është dorëzuar, qoftë kur kemi pohim para gjykatës”.[6] Ky qëndrim i Nathanailit është në koherencë të plotë jo vetëm me praktikën e ndjekur deri në atë kohë, por edhe me shumë vite të mëpastajme, deri në ditën e ndryshimit të praktikës nga ana e Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë.

Ajo që të bën përshtypje dhe që shtrohet si pyetje ka të bëjë me faktin që gjithë praktika e  60 viteve, duke qënë e njëjtë dhe në përputhje me kërkimet e dispozitave përkatëse sipas periudhës kohore, përse u desh të dilte Vendimi Unifikues dhe të ndryshonte gjithë praktika gjyqësore dhjetravjeçare?! Është e vërtetë se gjatë kësaj periudhe ka pasur shumë vendime me këtë objekt të cenuar, por këto cenime kanë ardhur si rezultat i interpretimit të gabuar të gjykatave dhe jo për fajin e dispozitës ligjore. Le të kthehemi te thelbi i çështjes.

Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë kanë vendosur me shumicë votash të bëjnë unifikimin e praktikës gjyqsore, që konsiston në faktin se, për t’u bërë pronar i ligjshëm i një pasurie të paluajtshme mjafton që veprimi juridik për kalimin e pronësisë, pra kontrata, të jetë bërë në formën e kërkuar nga ligji, pra me akt noterial, ndërsa mos regjistrimi i saj në ZRPP nuk e bën të pavlefshëm veprimin juridik. Më konkretisht, ato arsyetojnë, se: ”Në funksion të unifikimit të praktikës gjyqsore, Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë konkludojnë se regjistrimi ose transkriptimi i një veprimi juridik nuk është një element i vlefshmërisë së tij (kontratës). Mosregjistrimi i kontratës në regjistrin e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e tjetërsimit të pasurive të paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep blerësit mundësinë e tjetërsimit të saj te të tretët…”.[7]

Përpara se të kalojmë në kundërshtitë ndaj këtij Vendimi Unifikues të Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë, le të shohim bazën ligjore mbi të cilën është vepruar. Veprimtaria e Gjykatës së Lartë rregullohet në bazë të ligjit nr 8588, datë 15.03.2000, që përcakton se Kolegjet e Bashkuara  bëjnë njësimin ose ndryshimin e praktikës gjyqsore.[8]

Fillimisht le t’i referohemi Fjalorit të Gjuhës Shqipe të vitit 1980, për të parë kuptimin e fjalëve “ndryshoj” dhe “njehsoj”. Kuptimi i fjalës ndryshoj, sipas këtij Fjalori është: Përmirësim a rregullim që i bëhet diçkaje, duke ia ndryshuar gjëndjen e mëparshme; ndryshime drejtshkrimore, ndryshime rrënjësore (thelbësore, të rëndësishme, të dukshme), i bënë disa ndryshime dhe e rregulluan; ndryshime sasiore dhe cilësore, ndryshime revolucionare.[9] Ndërsa për kuptimin e fjalës njehsoj jepet shpjegimi: Bëj veprime me numura për të nxjerrë një përfundim ose për të gjetur atë që kërkohet (psh, sipërfaqen, peshën, shpejtësinë etj; njehsoj kohën, njehsoj vlerën e një diçkaje).[10] Pyetja që shtrohet në rastin konkret është: A ndodhemi përpara ndryshimit të praktikës, njehsimit të saj apo asnjërës nga këto të dyja dhe heqjes së një fraze nga përcaktimi i dispozitës së nenit 83 të K.Civil? Një moment që duhet të tërheqë vemëndjen është fakti se, ligji u jep Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë të njehsojnë apo ndryshojnë praktikën gjyqsore, por në asnjë mënyrë që të operojnë mbi dispozitat e Kodit Civil (siç është vepruar në rastin konkret), duke i sakatuar ato.

Parë në këtë plan duhet të analizojmë nëse në rastin konkret jemi përpara njehsimit ose ndryshimit të praktikës gjyqsore, apo përpara ndryshimit të një dispozite të Kodit Civil? Në pikpamjen tonë ndodhemi përpara rastit të dytë, pra, atij të ndryshimit të dipozitës përkatëese në Kodin Civil. Kjo për shkak se njehsimi i praktikës gjyqsore ka të bëjë me rastet, kur gjykata të ndryshme e trajtojnë një problem ligjor në mënyra të ndryshme. Ndërsa me ndryshim të praktikës gjyqsore kemi të bëjmë me rastin, kur gjykatat kanë mbajtur një qëndrim të njëjtë për një problem të caktuar, por ai qëndrim duhet të ndryshohet. Gjithmonë, njehsimi apo ndryshimi i praktikës gjyqsore nuk duhet të ngatërrohet me ndryshime eventuale në dispozitat e Kodit.

Kështu do të ishim para njehsimit të praktikës gjyqsore në lidhje me kuptimin e aktit noterial ku disa gjykata merrnin në konsideratë (duke e quajtur të ligjshëm) edhe një akt shitje të përpiluar jashtë zyrës noteriale, vetëm me vërtetim nënshkrimi të noterit, që nuk përputhet me kuptimin e akit noterial sipas ligjit “Për Noterinë në Republikën e Shqipërisë”. Dhe raste të tilla kanë qënë jo të pakta. Kështu, Gjykata e Apelit Tiranë me vendimin e saj civil nr. 2788, datë 21.12.2011, në çështjen me palë: paditës Shefqet Dorzi dhe i paditur Arjan Haxhiaj, me objekt: Konstatim si absolutisht të pavlefshëm të kontratës së dhurimit, arsyeton se: ”Kontrata e dhurimit e lidhur midis palëve është një kontratë e pavlefshme, sepse vjen në kundërshtim me ligjin sipas nenit 92-a të K.Civil». Dhe më poshtë arsyeton, se: ”Kontrata e administruar në gjykim nuk është bërë nga noteri, por nga noteri vetëm janë vërtetuar nënshkrimet e palëve, të cilat nuk janë kontestur asnjëherë në këtë gjykim”.

Ndërsa do të ndodheshim përpara ndryshimit të praktikës gjyqsore në rastin kur, për shembull, e gjithë praktika gjyqsore është orientuar drejt qëndrimit se, pavlefshmëria e aktit noterial mund të  konstatohet nga vetë gjykata edhe pa kërkesën e palës, madje edhe kur ajo është kundër. Mirëpo, me ndryshimin e bërë, ky qëndrim i mbajtur duhet të ndryshohet, duke u pozicionuar në qëndrimin tjetër, sipas të cilit, ky konstatim nuk mund të bëhet nga ana e gjykatës pa kërkesën e palës. Në të dyja rastet nuk ka një dispozitë përcaktuese, por kjo është vendosur nga praktika gjyqsore. Në të kundërtën, në rastin që analizojmë, dipozita ligjore i përcakton në mënyrë taksative kërkesat për vlefshmërinë e veprimit juridik.[11]

Konkretisht, nuk kemi të bëjmë as me njehsim të praktikës gjyqsore dhe as me ndryshim të saj, por me sakatimin e një pjese të dispozitës ligjore, fshirjen e një pjese të dipozitës ligjore që përcakton mënyrën e kalimit të pronësisë. Kjo duket qartë edhe në përcaktimin që i bën neni 17 i ligjit ku njehsimi apo ndryshimi janë vetëm për praktikën gjyqsore dhe jo për ndryshim, pakësim, ose fshirje të dispozitës ligjore apo pjesëve të saj.

Pa vemëndje nuk duhet të kalohet edhe paragrafi i dytë i nenit 83 të K.C., sipas të cilit: “Është i pavlefshëm veprimi juridik që nuk është bërë në formën e kërkuar shprehimisht nga ligji”. Ky përcaktim është detyrues, dhe në mënyrë eksplicite të referon zbatimin e detyrueshëm të kërkesave të përcaktuara në paragrafin e parë të kësaj dispozite.

Një moment tjetër në lidhje me Kolegjet e Bashkuara është edhe ai i mënyrës së marrjes së vendimit. Dihet nga të gjithë se, vendimet unifikuese të Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë kanë fuqinë e ligjit. Duke pasur një fuqi të tillë, edhe mënyra e marrjes së tyre duhet të jetë më specifike se sa për vendimet e zakonshme. Por, ndonëse neni 16 i ligjit përcakton, se në gjykim duhet të marrin pjesë 2/3 e anëtarëve, në paragrafin e dytë të tij pranon se për ‘to duhet të votojë shumica e anëtarëve që kanë marrë pjesë në gjykim. Ashtu siç jemi shprehur edhe në një shkrim të paradokohëshëm për këtë problem, edhe për ligjshmërinë e tij duhet të votojnë 2/3 e anëtarëve që marrin pjesë në gjykim. Kjo për faktin se, qoftë njehsimi apo ndryshimi i praktikës gjyqsore është një moment me rëndësi në punën praktike të gjykatave dhe marrja e vendimeve të tilla ku vetëm 1 votë ndryshon gjithë praktikën (në rastin konkret edhe vetë ligjin) është tepër i diskutueshëm, sepse një votë e dhënë për miqësi, bindje partiake apo qoftë larg edhe për korrupsion, ndryshon jo vetëm praktikën, por përmbys fatin e shumë çështjeve gjyqsore të lidhura me interesa të ligjshme të pronësisë.

Le të kalojmë tek rasti konkret. Gjykata e Rrethit Gjyqsor Lezhë me vendimin e saj civil nr. 499, datë 14.12.2014 ka vendosur. ”Pranimin e padisë së paditësit Gjon Ndreca kundër Zef e Lazer Ndreca me objekt detyrimin e të paditurve të lirojnë banesën e blerë me kontratën e shitblerjes…”. Gjykata e Apelit Shkodër me vendimin e saj nr. 226, datë 20.05.2005 ka vendosur prishjen e vendimit dhe dërgimin e çështjes për rigjykim me tjetër trup gjykues. Po me vendimin civil nr. 120, datë 29.03.2006 ka vendosur pranimin e padisë. Me vendimin nr. 302, datë 19.9.2006 ka vendosur prishjen e vendimit dhe pushimin e gjykimit.

Në kërkesën e Kolegjit Civil drejtuar Kolegjeve të Bashkuara kërkohet interpretimi ligjor i nenit 83 të Kodit Civil ku nga 3 kërkimet, 2 prej tyre na interesojnë në këtë shkrim. Por, ndonëse kërkohet interpretimi për nenin 83 të K.Civil dhe nuk përmendet neni 764 i këtij Kodi, çmojmë se efektet e këtij Vendimi Unifikues shtrihen edhe mbi këtë dispozitë, që rregullon kontratën e dhurimit për pasuritë e paluajtshme, ose edhe atë të shkëmbimit. Konkretisht, argumentet lidhen me faktin nëse duhet të ekzistojnë të dyja kushtet për t’u quajtur veprimi juridik i ligjshëm, dhe nëse regjistrimi është kushti pa të cilin nuk mund të fitohet pronësia mbi sendin. Në përfundim të analizës së bërë për kërkimin e parë, Kolegjet e Bashkuara kanë arritur në konkluzionin, se : “Veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme është i vlefshëm në rast se plotëson të gjitha kushtet e parashikuara nga nenet 79, 663 e 659 të K.Civil”. Në lidhje me kërkimin e dytë Kolegjet e Bashkuara arrijnë në përfundimin, se: ”Pronësia mbi një pasuri të paluajtshme kalon në çastin e lidhjes se kontratës së tjetërsimit të kësaj pasurie. Blerësi apo përfituesi i kësaj pasurie bëhet pronar i ligjshëm i saj që në momentin e nënshkrimit të kontratës, duke fituar të gjitha të drejtat dhe detyrimet që lidhen me qënien e tij si pronar mbi këtë pasuri”. Përfundimisht konkludohet, se: “Kontrata si veprim juridik i dyanshëm në rast se plotëson kushtet për vlefshmërinë e saj edhe në rast se nuk regjistrohet në regjistrin e pasurive të paluajtshme është plotëisht e vlefshme midis palëve që e kanë realizuar atë.” Dhe më poshtë arsyeton: “Regjistrimi  ose transkpitimi i një veprimi juridik nuk është një element i vlefshmërisë së tij. Mosregjistrimi i kontratës në regjistrin e pasurive të paluajtshme nuk e bën kontratën e tjetërsimit të pasurive te paluajtshme të pavlefshme, por nuk i jep blerësit mundësinë ta tjetërsojë atë tek të tretët».

 Në zbatim të këtij Vendimi Unifikues, Gjykata e Apelit Gjirokastër me vendimin e saj civil nr. 450, datë 24.11.2009 arsyeton kështu :”Që paditësja Bukurije Abdi t’ia shiste pronën të paditurit Dylber Bajrami, duhej ta kishte regjistruar më parë në regjistrat publikë këtë pronë… dhe më poshtë referuar vendimit unifikues nr 1 datë 06.01.2009 rezulton se: regjistrimi i veprimit juridik në regjistrat e pasurive të paluajtshme është shumë i rëndësishëm për të tretët pasi, vetëm pas regjistrimit kontrata bëhet e njohur prej tyre dhe mund të kundërshtohet. Edhe pse mosregjistrimi nuk cenon vlefshmërinë e kontratës, nuk i jep mundësinë blerësit që ta tjetërsojë atë tek të tretët.” Edhe Gjykata e Lartë në një vendim të saj nr. 261, datë 21.05.2014 shprehet, midis të tjerash, se: ”Me nënshkrimin e kontratës së tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme, përfituesi i të drejtave bëhet pronar i pasurisë së paluajtshme dhe ky legjitimohet të ushtrojë të drejtat e tij përkundrejt të tretëve, përveç tjetërsimit të pasurisë së paluajtshme në favorin e të tretëve…[12]

Në përfundim, Kolegjet e Bashkuara kanë vendosur prishjen e vendimit dhe dërgimin për rigjykim në Gjykatën e Apelit Shkodër.

       Duhet të theksohet fakti se ndaj vendimit të shumicës kanë votuar kundër jo pak, por 7 gjyqtarë. Në arsyetimin e vendimit të të tyre, pra, të pakicës theksohet, se: ”Ndryshe nga shumica, e cila kontratën e shitjes me të cilën paditësi pretendon se ka fituar pronësinë e banesës objekt rivendikimi, e konsideron një veprim juridik të vlefshëm pasi ajo plotëson të gjitha kushtet  e neneve 79, 663 dhe 659 të K.Civil, për pakicën kontrata e mësipërme konsiderohet e pavlefshme, pasi vjen në kundërshtim të hapur me kërkesat e nenit 750 dhe 83 të K.Civil”. Më poshtë, pakica arsyeton se: ”Pakica ka mendimin se veprimi juridik për kalimin e pronësisë së sendeve të paluajtshme është i vlefshëm në rast se plotëson kushtet e kërkuara nga nenet 750 dhe 83 të K.Civil. Nga vetë mënyra e ndërtimit të tyre dhe përcaktimet e bëra në to, këto dispozita nuk lënë asnjë hapësirë për t’u interpretuar apo gjykuar ndryshe”. Duke e quajtur të gabuar vendimin e shumicës, pakica shprehet: Pikërisht ky është edhe qëllimi i ligjvënësit, kur në pjesën e fundit të paragrafit të parë të dispozitës së nenit 83 të K.Ciivl ka vendosur togfjalëshin “përndryshe nuk është i vlefshëm qëllim të cilin nuk mund ta ndryshojë, aq më pak ta zhvleftësojë sikundër u përmend veç vetë ligjvënësit apo Gjykatës Kushtetuese, asnjë organ tjetër, përfshirë edhe Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë (theksimi – yni).

Referuar arsyetimit të pakicës konfirmohet edhe qëndrimi ynë i analizuar më lart, se Kolegjet e Bashkuara në rastin konkret kanë vepruar në kundërshtim me ligjin, duke zhvleftësuar pjesërisht dispozitën e nenit 83 e 764 të K.Civil, duke marrë kështu në mënyrë të padrejtë atributet e ligjvënësit. E ritheksojmë edhe një herë, se përdorimi i lidhëses “dhe” në dispozitën e nenit 83 e 764 të Kodit Civil nënkupton, se duhet të ekzistojnë detyrimisht në unitet këto dy kushte. Në këtë vështrim do të thoshim se prej këtij Vendimi Unifikues tani në Kodin Civil do të kemi minimalisht disa dispozita të sakatuara, atë të nenit 83 e 764 të K.Civil, ndoshta edhe ato të parashikuara nga neni 757 e vijues, që bëjnë fjalë për kontratën e shkëmbimit, dispozita të cilave Kolegjet e Bashkuara të Gjykatës së Lartë u kanë hequr në mënyrë antikushtetuese nga një copë prej trupit të tyre

Pa dashur të ndalemi në mënyrën se si shumica ka arsyetuar vendimin dhe sa bindës është ky argumentim, shprehim mendimin që ky është një vendim që duhet të kontestohet si antikushtetues. Por të bën përshtypje fakti që, ndonëse në pakicë kanë qënë jo pak gjyqtarë (duke vlerësuar maksimalisht reputacionin e tyre), ky vendim nuk është bërë objekt i shqyrtimit në Gjykatën Kushtetuese (?!). Reagim nuk ka pasur as nga gjykatat e shkallëve më të ulta, të cilat respektivisht shqyrtojnë një numur jo të vogël çështjesh me këtë objekt. Gjithësesi, koha për goditjen e këtij Vendimi Unifikues si antikushtetues nuk ka mbaruar. E themi këtë se, ndonëse afati 2 vjeçar për individët, sipas nenit 30 pika 2 të ligjit ka përfunduar, kjo e drejtë u jepet gjykatave sipas nenit 68, pika 1, të ligjit, që përcakton se: ”Kur gjykata ose gjyqtari gjatë një procesi gjyqsor dhe në çdo kohë, kryesisht ose me kërkesë të palëve, çmon se ligji është antikushtetues dhe kur ka lidhje të drejtpërdrejtë midis ligjit dhe zgjidhjes së çështjes konkrete, nuk e zbaton atë, duke vendosur pezullimin e shqyrtimit të mëtejshëm të çështjes dhe dërgimin e materialeve të saj Gjykatës Kushtetuese, për t’u shprehur për kushtetushmërinë e ligjit” (theksimet – tonat).

Pra, “lirimi” i pronarit të pasurisë së paluajtshme nga detyrimi për regjistrim, mbasi veprimi juridik konsiderohet i ligjshëm edhe pa regjistrimin e kontratës, do të thoshim se krijon probleme. Kjo për faktin se, ky moment (regjistrimi) është i lidhur edhe me ligje të tjera. Kështu, si në ligjin e mëparshëm, ashtu edhe me ligjin e ri nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” në nenin 38 të këtij të fundit përcaktohet, se: ”çdo akt, që sjell ndryshime dhe/ose përfitim të të drejtave të pronësisë, duhet të regjistrohet” (theksimi – yni). Regjistrimi i aktit të mësipërm sipas nenit 39 duhet të bëhet brenda një afati 30 ditor. Në të kundërtën, pronari paguan përveç tarifës së regjistrimit për çdo ditë kalimi mbi afatin 30 ditor edhe një tarifë prej 10 përqind të tarifës së regjistrimit, por jo më shumë se 300.000 lekë. Në rastin konkret ndodhemi përballë një non sensi. Sepse, nga njëra anë, nuk e detyron pronarin e pasurisë së paluajtshme për të bërë regjistrimin përkatës, por e quan atë pronar edhe pa këtë regjistrim, veçse me disa kufizime në tjetërsimin e kësaj pasurie. Nga ana tjetër, ekziston detyrimi për regjistrim dhe ndëshkim në rast kalimi të afateve të përcaktuara nga ligji nr. 33/2012.

Po kështu, mos evidentimi i saktë i tjetërsimit të objekteve, që janë pasuri e paluajtshme do të krijonte një vakuum në të dhënat, në statistikat eventuale të organeve shtetërore apo studimore. Ndërkohë, me mos regjistrimin e këtyre kontratave krijohet, gjithashtu, një deficit i dukshëm në të ardhurat e buxhetit të shtetit, ose në të ardhurat modeste të qytetarëve.

Si përfundim, mund të themi se, tani kemi dy dispozita në Kodin Civil të sakatuara, të cunguara, si edhe një Vendim Unifikues më shumë, i cili për arsyet që ka dalë mbetet - në konceptin tonë - i dyshimtë dhe  i panevojshëm.

 

----------------------------------------------------

 

            Literatura:

 

            Akte normative

- Kodi Civil i Republikës së Shqipërisë

            - Ligji “Për organizimin dhe funksionimin e Gjykatës së Lartë”

            - Ligji “Për Noterinë në Republikën e Shqipërisë”    

- Ligji “Për rregjistrimin e pasurive të paluajtshme” 33/2012

 

Doktrinë

- A. Nathanaili, E drejta e pronësisë, botim i USHT, Tiranë 1968

- F, Galgano, E Drejta Private, botimi i tretë në shqip, Shtëpia Botuese ‘Luarasi’

- Revista Drejtësia popullore’ Nr. 2 dhe Nr. 4 1978

- Fjalori i Gjuhës Shqipe, Tiranë 1980

 

Jurisprudencë

- Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë, nr.1, datë 06.01.2009

- Vendimi i Gjykatës së Lartë, datë 23.05.1978

- Vendimi i Gjykatës së Lartë, nr. 261, datë 21.05.2014

- Vendimi i Gjykatës së Rrethit Gjyqësor Tiranë, datë 3.3.1975

- Vendimi i Gjykatës së Apelit Tiranë, nr. 2788, datë 21.12.2011

- Vendimi i Gjykatës së Rrethit Gjyqësor Lezhë, nr. 499, datë 14.12.2014

- Vendimet e Gjykatës së Apelit Shkodër: nr. 226, datë 20.02.2005; nr.120, datë

29.05.2006; nr. 302, datë 19.09.206

            - Vendimi i Gjykatës së Apelit Gjirokastër, nr. 450, datë 24.11.2009

 


1 Revista Drejtësia Popullore, Nr. 4, viti 1978, fq. 136

[2] Revista Drejtësia Popullore, Nr 2, viti 1975, fq. 68

[3] F. Galgano, E Drejta Private, botimi i tretë në shqip nga Shtëpia botuese “Luarasi”, fq. 297

[4] F. Galgano, E Drejta Private, botimi i tretë në shqip nga Shtëpia botuese “Luarasi”, fq. 3000

[5] Shih nenin 296 të Kodit Civil të Republikës së Shqipërisë

[6] Prof. A. Nathanaili, E drejta e pronësisë në RP të Shqipërisë, botim i USHT, Tiranë 1968, fq. 91

[7] Vendimi Unifikues i Kolegjeve të Bashkuara të Gjykatës së Lartë, nr. 1, datë 06.01.2009

[8] Shih nenin 17 të ligjit “Për organizimin dhe funksionimin e Gjykatës së Lartë

[9] Fjalor i Gjuhës Shqipe, Tiranë 1980, fq. 1223

[10] Po aty, fq. 1281

[11] Shih nenet 83, 750 dhe 764 të Kodit Civil

[12] Vendimi nr. 261, datë 21.05.2014